세금 계산 사례

1세대 1주택을 2년 이상 보유했다면 양도가액 12억원까지는 양도세가 없습니다. 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세하는데, 8억원에 산 아파트를 15억원에 팔 때 10년 보유·거주했다면 약 283만원, 보유만 3년 하고 거주하지 않았다면 약 1,825만원입니다. 거주 여부에 따라 장기보유특별공제가 최대 80%까지 달라지기 때문입니다.

2주택자는 비과세가 없어 양도차익 전체에 세금이 붙습니다. 5억원에 산 집을 6년 보유 후 8억원에 팔면, 조정대상지역이 아닐 때는 기본세율과 장기보유특별공제(12%)를 적용해 약 8,737만원입니다. 조정대상지역이면 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 세율이 20%p 높아지고 공제도 없어져 약 1.7억원이 됩니다.

조정대상지역 주택을 3주택 이상 보유자가 양도하면 2026년 5월 10일 양도분부터 기본세율에 30%p를 더한 세율(최고 75%)이 적용되고 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다. 4억원에 산 집을 8년 보유 후 7억원에 팔면 약 2억원으로, 비조정지역의 약 8,236만원보다 훨씬 많습니다. 2027년 세법 개정안이 확정되면 2027년 양도분은 +10%p로 한시 완화됩니다.

분양권은 기본세율이 아니라 단일 세율을 적용합니다. 보유 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%이고 장기보유특별공제는 없습니다. 프리미엄(양도차익) 1억원이면 1년 미만 양도 시 약 7,508만원, 1년 이상이면 약 6,435만원을 내야 해 프리미엄의 3분의 2 가까이가 세금입니다.

상가는 주택이 아니라 1세대 1주택 비과세가 없고, 양도차익에 기본세율(6~45%)을 적용합니다. 3년 이상 보유하면 연 2%씩 최대 30%의 장기보유특별공제(표1)를 받습니다. 5억원에 산 상가를 7년 보유 후 8억원에 팔면(필요경비 2천만원) 약 7,767만원, 2년만 보유했다면 공제가 없어 약 9,406만원입니다.

양도소득세 기본세율은 종합소득세와 같은 6~45% 8단계 누진세율입니다. 과세표준 1,400만원 이하 6%, 5,000만원 이하 15%, 8,800만원 이하 24%, 1억 5천만원 이하 35%, 3억원 이하 38%, 5억원 이하 40%, 10억원 이하 42%, 10억원 초과 45%이며 구간마다 누진공제를 뺍니다. 여기에 지방소득세 10%가 더해지고, 2년 미만 보유·분양권·조정대상지역 다주택은 별도의 높은 세율이 적용됩니다.

장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산의 양도차익에서 일정 비율을 빼 주는 제도입니다. 일반(표1)은 보유 3년 6%부터 연 2%씩 15년 30%가 한도이고, 1세대 1주택이 2년 이상 거주했다면 표2로 보유 연 4% + 거주 연 4%, 10년씩이면 80%까지 공제됩니다. 5억원에 산 집을 15억원에 팔 때 10년 보유·거주한 1주택은 약 481만원, 같은 금액을 2주택자가 팔면(표1 20%) 약 3.3억원으로 차이가 큽니다.

주택 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율(60%, 1세대 1주택은 43~45%)을 곱한 과세표준에 0.1~0.4%의 누진세율을 적용하고, 도시지역분과 지방교육세를 더해 7월과 9월에 절반씩 냅니다. 공시가격 5억원 1주택은 연간 약 62만원, 12억원 1주택은 약 259만원, 다주택자의 8억원 주택은 약 222만원입니다.

종합부동산세는 6월 1일 기준 보유 주택의 공시가격을 사람별로 합산해 공제액을 넘는 부분에만 매깁니다. 공제액은 1세대 1주택 단독명의 12억원, 그 외 9억원입니다. 공시가격 15억원 1주택이면 (15억 − 12억) × 60%에 세율을 적용해 연간 약 412만원(농어촌특별세 포함)이고, 소유자가 70세 이상이며 15년 넘게 보유했다면 세액공제 80%로 약 357만원까지 줄어듭니다. 같은 15억원이라도 다주택자(합산)면 약 609만원입니다.

보유세는 재산세(7·9월)와 종합부동산세(12월)를 합한 금액입니다. 1세대 1주택은 공시가격 12억원까지 종부세가 없어 재산세만 내고, 12억원을 넘는 부분에 종부세가 붙습니다. 공시가격 20억원 1주택이면 연간 약 710만원이고, 소유자가 65세 이상이며 10년 이상 보유했다면 종부세 70% 공제로 약 551만원입니다.

2주택자는 1세대 1주택 혜택이 모두 빠집니다. 재산세는 공정시장가액비율 60%와 표준세율을 적용하고, 종부세는 두 집의 공시가격을 합산해 9억원을 넘는 부분에 과세하며 고령자·장기보유 공제도 없습니다. 합산 공시가격 12억원이면 연간 보유세 약 427만원, 20억원이면 약 982만원입니다.

주택 종합부동산세 세율은 2주택 이하 기준 과세표준 3억원 이하 0.5%, 6억원 이하 0.7%, 12억원 이하 1.0%, 25억원 이하 1.3%, 50억원 이하 1.5%, 94억원 이하 2.0%, 94억원 초과 2.7%의 7단계 누진세율입니다. 3주택 이상은 과세표준 12억원 초과분부터 2.0~5.0%의 중과세율이 적용됩니다. 과세표준은 공시가격 합계에서 공제액(1주택 12억·그 외 9억원)을 빼고 60%를 곱한 금액이라, 세율표의 구간은 공시가격보다 훨씬 작은 숫자입니다.

증여세는 받는 사람 기준으로 10년 동안 배우자 6억원, 부모·조부모가 성인 자녀에게 5천만원(미성년 2천만원), 자녀가 부모에게 5천만원, 형제·친족 1천만원까지 공제되고 그 금액을 넘는 부분에만 과세됩니다. 혼인·출산 전후 2년 안에 부모에게 받으면 1억원이 더 공제됩니다. 성인 자녀가 부모에게 1억원을 받으면 증여세 약 485만원, 3억원을 받으면 약 3,880만원, 결혼을 앞두고 3억원을 받으면 혼인공제를 더해 약 1,940만원입니다.

증여세 세율은 상속세와 같은 5단계 누진세율입니다. 과세표준 1억원 이하 10%, 1억원 초과 5억원 이하 20%(누진공제 1천만원), 5억원 초과 10억원 이하 30%(6천만원), 10억원 초과 30억원 이하 40%(1억 6천만원), 30억원 초과 50%(4억 6천만원)입니다. 과세표준은 증여받은 금액에서 관계별 공제(자녀 5천만원, 배우자 6억원 등)를 뺀 금액이고, 기한 내 신고하면 3%를 더 공제받습니다.

배우자 사이의 증여는 10년 합산 6억원까지 증여재산공제가 되어 증여세가 없습니다. 6억원을 넘는 부분에만 10~50% 세율이 적용되어, 배우자에게 10억원을 증여하면 과세표준 4억원에 대해 약 6,790만원을 냅니다. 다만 부동산 증여는 취득세가 별도로 들고, 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면 이월과세로 양도세가 늘어날 수 있습니다.

아파트 증여세는 시가(최근 매매사례가액이나 감정가액)를 기준으로 계산합니다. 시가 5억원 아파트를 성인 자녀에게 주면 공제 5천만원을 뺀 4.5억원이 과세표준이라 증여세 약 7,760만원이고, 여기에 취득세(공시가격의 약 4%)가 따로 듭니다. 미성년 자녀는 공제가 2천만원이라 약 8,342만원, 조부모가 손자녀에게 바로 주면 30% 할증되어 약 1억원입니다.

상속세는 상속재산에서 공제를 뺀 금액에만 붙습니다. 기본이 되는 일괄공제가 5억원이고, 배우자가 살아 있으면 배우자상속공제가 최소 5억원(법정상속분 한도 내 최대 30억원) 더해져 보통 10억원까지는 상속세가 없습니다. 상속재산 10억원을 배우자와 자녀 2명이 받으면 상속세 0원, 배우자 없이 자녀 2명만 받으면 약 8,633만원입니다. 20억원을 배우자와 자녀 2명이 받으면(금융재산 3억원 포함) 약 1.1억원입니다.

상속세 세율은 증여세와 같은 5단계 누진세율로, 과세표준 1억원 이하 10%, 1억원 초과 5억원 이하 20%(누진공제 1천만원), 5억원 초과 10억원 이하 30%(6천만원), 10억원 초과 30억원 이하 40%(1억 6천만원), 30억원 초과 50%(4억 6천만원)입니다. 과세표준은 상속재산에서 일괄공제 5억원·배우자공제(최소 5억원) 등을 뺀 금액이므로, 배우자가 있는 10억원대 상속은 과세표준이 0에 가깝습니다.

배우자상속공제는 배우자가 실제로 상속받은 금액을 공제하되, 법정상속분(자녀 2명이면 전체의 3/7)을 넘지 못하고, 적게 받아도 최소 5억원, 많이 받아도 최대 30억원입니다. 상속재산 30억원을 배우자와 자녀 2명이 나눌 때 배우자가 5억원만 받으면 상속세 약 6.2억원이지만, 법정상속분인 약 12.9억원을 받으면 약 3.1억원으로 줄어듭니다. 배우자가 법정상속분까지 받는 것이 1차 상속세를 가장 줄이는 방법입니다.

아파트는 사망일 전후 같은 단지 실거래가(시가)로 평가합니다. 시가 12억원 아파트를 자녀 1명이 상속받으면 일괄공제 5억원을 뺀 약 7억원이 과세표준이라 상속세 약 1.4억원입니다. 그 자녀가 10년 이상 부모와 함께 살았고 무주택자라면 동거주택 상속공제 최대 6억원이 더 빠져 약 921만원이 되고, 배우자가 살아 있어 함께 상속받으면 배우자공제로 상속세가 없습니다.