입주권 양도세 계산 방법
- 양도차익 = 양도가액 − (기존 주택 취득가액 + 추가분담금 납부액) − 필요경비. 권리가액이 아니라 원래 집의 취득가액이 기준이라 오래 보유한 조합원일수록 차익이 큽니다.
- 보유 기간은 기존 주택 취득일부터 셉니다. 관리처분인가일이 아니라 원래 집을 산 날이 기산일입니다.
- 양도차익을 관리처분인가 전(주택 보유 기간)과 후(입주권 보유 기간)로 나눠, 전자에만 장기보유특별공제를 적용합니다.
- 현금청산을 받거나 입주권을 팔면 그 해 양도소득으로 신고하며, 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다.
입주권 비과세 특례
- 입주권만 1개 보유: 관리처분인가일 현재 기존 주택이 비과세 요건(2년 보유 등)을 갖췄고 양도일 현재 다른 주택이 없으면 양도가액 12억원까지 비과세입니다.
- 1주택 + 1입주권: 기존 주택을 보유한 상태에서 입주권을 취득한 경우, 입주권 취득 후 3년 안에 기존 주택을 팔면 비과세됩니다. 3년 안에 못 팔아도 완공 후 3년 안에 입주해 1년 이상 거주하고 기존 주택을 완공 후 3년 안에 팔면 인정됩니다.
- 대체주택 특례: 재개발 기간 중 살기 위해 산 대체주택은 사업시행인가 후 취득해 1년 이상 거주하고, 완공 후 3년 안에 팔면 비과세됩니다.
주의할 점
- 입주권은 다른 주택의 양도세 계산 때 주택 수에 포함됩니다. 아파트 한 채에 입주권 하나면 2주택이라 아파트 비과세가 깨질 수 있습니다.
- 조합원 지위 양도가 제한되는 구역(투기과열지구 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분인가 후)에서는 예외 사유 없이 팔 수 없습니다.
- 완공 후 등기하면 다시 주택이 되고, 보유 기간은 기존 주택 취득일부터 이어서 계산합니다. 입주권 상태 양도와 입주 후 양도의 세금 차이를 비교해 보세요.