세 가지 요건을 모두 채워야 합니다
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| ① 1년 이상 지나서 취득 | 종전 주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 새 주택을 취득 (분양권·입주권으로 취득한 경우도 같음) |
| ② 3년 안에 종전 주택 양도 | 새 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도 (2023.1.12 이후 양도분부터 지역 불문 3년) |
| ③ 종전 주택의 비과세 요건 | 2년 이상 보유, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주. 양도가액 12억원 초과분은 과세 |
자주 헷갈리는 경우
- 새 집을 먼저 샀는데 1년이 안 지났다면: 종전 주택 취득 후 1년 안에 새 집을 샀으면 일시적 2주택 특례를 못 받습니다. 다만 수도권 밖 이전, 취학·근무·질병 등 부득이한 사유는 예외가 있습니다.
- 분양권·입주권을 받은 경우: 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 들어갑니다. 분양권 취득 후 3년 안에 종전 주택을 팔거나, 완공 후 3년 안에 팔고 2년 이상 실제 거주하면 특례가 적용됩니다.
- 상속·혼인·동거봉양으로 2주택이 된 경우: 별도 특례입니다. 혼인 합가는 혼인일부터 10년(2024년 11월 12일 이후 양도분), 60세 이상 부모 봉양 합가는 합가일부터 10년 안에 먼저 파는 주택이 비과세됩니다. 상속주택은 일반주택을 먼저 팔면 비과세됩니다.
- 종전 주택이 12억원을 넘는 고가주택: 비과세 요건을 채워도 12억원 초과분은 양도세를 내며, 이때는 장기보유특별공제(보유·거주 연 4%씩 최대 80%)가 적용됩니다.
3년을 넘기면 어떻게 되나요
종전 주택이 1세대 2주택 상태에서 양도된 것으로 보아 비과세가 사라집니다. 양도차익 전체에 기본세율 6~45%가 붙고, 조정대상지역 주택이면 2026년 5월 10일 양도분부터 중과세율(+20%p)과 장기보유특별공제 배제가 적용됩니다. 잔금일을 기준으로 3년을 세므로, 매수자 잔금이 늦어지면 기한을 넘길 수 있어 계약서에 잔금일을 특례 기한 안으로 못 박아 두는 것이 안전합니다.
취득세도 일시적 2주택이 있습니다
취득세에서도 새 주택 취득 후 3년 안에 종전 주택을 처분하면 조정대상지역 2주택 중과(8%) 대신 1~3%를 적용받습니다. 양도세와 취득세의 기한은 각각 따로 계산하니 둘 다 확인하세요.
일시적 2주택은 날짜 하나로 수천만 원이 갈립니다. 잔금일을 정하기 전에 세무통에서 양도세 세무사 비교견적을 무료로 받아 보세요.