비사업용 토지 판정 기준
- 농지: 소유자가 농지 소재지(또는 연접 시·군·구, 직선 30km 이내)에 살면서 직접 경작해야 사업용입니다. 도시지역 안 주거·상업·공업지역 농지는 원칙적으로 비사업용입니다.
- 임야: 소재지에 거주하거나 공익·산림경영 목적이어야 사업용입니다.
- 나대지·잡종지: 건물을 짓거나 주차장·하치장 등 사업에 실제로 썼어야 하고, 재산세가 별도합산·분리과세되는 토지는 사업용으로 봅니다.
- 기간 요건: 보유 기간 중 60% 이상, 또는 양도 직전 3년 중 2년·5년 중 3년 이상 사업용으로 썼으면 사업용입니다. 상속받은 농지는 상속일부터 3년(5년) 안에 팔면 사업용으로 봐 줍니다.
농지 감면과 대토
- 8년 자경 농지 감면: 농지 소재지에 살며 8년 이상 직접 경작한 농지를 팔면 양도세를 1년에 1억원, 5년에 2억원까지 감면합니다. 사업소득·근로소득이 연 3,700만원 이상인 해는 경작 기간에서 뺍니다.
- 농지 대토 감면: 4년 이상 자경한 농지를 팔고 1년(수용은 2년) 안에 다른 농지를 사서 다시 4년 이상 경작하면 같은 한도로 감면합니다.
- 감면을 받으면 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 냅니다.
토지 양도 때 챙길 것
- 필요경비: 취득세·등록세, 중개수수료, 토목공사·개발부담금 등 자본적 지출은 증빙이 있어야 인정됩니다. 오래된 토지는 취득가액을 모르면 환산취득가액(양도가액 × 취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가)을 씁니다.
- 수용·협의매수: 공익사업으로 수용되면 현금 보상 10%, 채권 보상 15~40% 세액감면이 있습니다.
- 같은 해 여러 필지를 팔면 양도소득이 합산되어 높은 세율 구간이 적용됩니다.