세금 계산 사례증여세

아파트 증여세, 5억 아파트를 자녀에게 주면 얼마나 내나요?

아파트 증여는 현금 증여와 세율은 같지만 '얼마로 평가되는가'와 '취득세'가 더 붙습니다. 같은 단지의 최근 실거래가가 시가로 잡히기 때문에 공시가격으로 계산하면 크게 틀립니다. 가액별 증여세와 함께 받는 사람에 따른 차이를 확인하세요.

핵심 답변

아파트 증여세는 시가(최근 매매사례가액이나 감정가액)를 기준으로 계산합니다. 시가 5억원 아파트를 성인 자녀에게 주면 공제 5천만원을 뺀 4.5억원이 과세표준이라 증여세 약 7,760만원이고, 여기에 취득세(공시가격의 약 4%)가 따로 듭니다. 미성년 자녀는 공제가 2천만원이라 약 8,342만원, 조부모가 손자녀에게 바로 주면 30% 할증되어 약 1억원입니다.

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계산 사례

사례 1

시가 5억원 아파트 → 성인 자녀

공제 5천만원, 과세표준 4.5억원

증여재산가액 부모·조부모 → 성년 자녀·손자녀	5억원
증여재산공제 부모·조부모 → 성년 자녀·손자녀 5,000만원 (10년 합산 한도)	− 5,000만원
과세표준 증여재산가액 (+ 사전증여) − 공제	4.5억원
산출세액 4.5억원 × 20% − 누진공제 1,000만원	8,000만원
신고세액공제 기한 내 신고 시 3%	− 240만원
납부할 증여세 산출세액 − 공제 + 할증	7,760만원

증여세 약 7,760만원 (실효세율 15.5%)

취득세 별도: 공시가격 3.5억원이면 약 1,400만원 (3.5% + 지방교육세·농특세).

사례 2

같은 아파트 → 미성년 자녀

공제 2천만원

증여재산가액 부모·조부모 → 미성년 자녀·손자녀	5억원
증여재산공제 부모·조부모 → 미성년 자녀·손자녀 2,000만원 (10년 합산 한도)	− 2,000만원
과세표준 증여재산가액 (+ 사전증여) − 공제	4.8억원
산출세액 4.8억원 × 20% − 누진공제 1,000만원	8,600만원
신고세액공제 기한 내 신고 시 3%	− 258만원
납부할 증여세 산출세액 − 공제 + 할증	8,342만원

증여세 약 8,342만원 (실효세율 16.7%)

사례 3

같은 아파트 → 손자녀 (조부모가 직접)

공제 5천만원 + 세대생략 할증 30%

증여재산가액 부모·조부모 → 성년 자녀·손자녀	5억원
증여재산공제 부모·조부모 → 성년 자녀·손자녀 5,000만원 (10년 합산 한도)	− 5,000만원
과세표준 증여재산가액 (+ 사전증여) − 공제	4.5억원
산출세액 4.5억원 × 20% − 누진공제 1,000만원	8,000만원
세대생략 할증 산출세액 × 30%	+ 2,400만원
신고세액공제 기한 내 신고 시 3%	− 312만원
납부할 증여세 산출세액 − 공제 + 할증	1억원

증여세 약 1억원 (실효세율 20.2%)

아파트 시가별 증여세 (받는 사람별)

아파트 시가	성인 자녀	미성년 자녀	배우자	손자녀 (할증 30%)
3억원	3,880만원	4,462만원	0원	5,044만원
5억원	7,760만원	8,342만원	0원	1억원
7억원	1.3억원	1.4억원	970만원	1.7억원
10억원	2.2억원	2.3억원	6,790만원	2.8억원
15억원	4.1억원	4.2억원	2억원	5.3억원
20억원	6억원	6.1억원	3.9억원	7.8억원

기한 내 신고(3% 공제) 기준, 10년 내 다른 증여 없음. 취득세는 별도입니다.

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이런 경우에는 세무사 검토가 필요합니다

시가 평가(매매사례가액·감정평가)에 따라 세금이 크게 달라지는 경우
전세보증금이나 대출이 있는 아파트를 부담부증여로 넘길지 검토하는 경우
자녀 여러 명에게 지분을 나누거나 증여와 상속을 비교하고 싶은 경우
증여세·취득세 신고와 등기를 한 번에 맡기고 싶은 경우

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아파트는 얼마로 평가되나

원칙은 시가: 증여일 전 6개월~후 3개월 안의 같은 단지·비슷한 면적 매매사례가액, 감정가액, 경매가액
유사 매매사례가 없으면 공시가격(기준시가)으로 평가. 다만 국세청이 감정평가를 의뢰해 시가로 과세하는 사례가 늘고 있습니다.
전세보증금·대출을 함께 넘기는 부담부증여는 그 금액만큼 증여가액에서 빠지고, 대신 증여자가 양도세를 냅니다.

증여세 외에 드는 비용

취득세: 공시가격 × 3.5% + 지방교육세 0.3% + 농어촌특별세 0.2%(85㎡ 이하 면제). 조정대상지역 공시가격 3억원 이상 주택을 다주택자가 증여하면 12%.
등기 비용: 등록면허세·법무사 수수료
이월과세: 자녀가 10년 안에 팔면 부모의 취득가액으로 양도세를 계산하므로, 양도 계획이 있다면 증여 시점을 조정해야 합니다.

증여세를 줄이는 방법

부부가 공동명의인 아파트를 자녀에게 주면 증여자가 둘이라도 자녀 기준 공제는 5천만원 한 번입니다. 대신 자녀 2명에게 지분을 나누면 각자 공제와 낮은 구간을 씁니다.
현금으로 주고 자녀가 사게 하는 것보다, 아파트를 직접 증여하고 세금을 자녀가 내는 구조가 자금출처 문제에서 깔끔합니다. 증여세 납부 자금을 부모가 대면 그것도 증여입니다.
증여세 1천만원 초과 시 2개월 분납, 2천만원 초과 시 최대 5년 연부연납이 가능합니다.