상속 부동산 평가 순서
- 1순위 시가: 사망일 전 6개월~후 9개월(평가기간) 안의 해당 부동산 매매·감정·수용·경매가액.
- 2순위 유사매매사례가액: 같은 단지에서 면적·공시가격이 비슷한(공시가격 차이 5% 이내 등) 집의 평가기간 내 실거래가. 아파트는 대부분 여기서 시가가 잡힙니다.
- 3순위 보충적 평가: 유사 거래가 없으면 공시가격(기준시가). 단독주택·토지·상가가 주로 해당합니다.
- 감정평가: 2곳(기준시가 10억원 이하는 1곳) 이상의 감정평가법인 평균값을 시가로 인정받을 수 있고, 평가기간이 지나도 평가심의위원회를 거쳐 인정되기도 합니다. 국세청도 꼬마빌딩 등은 직접 감정평가를 의뢰해 시가로 과세합니다.
감정평가가 유리한 경우, 불리한 경우
- 유리: 배우자공제·일괄공제 안에 들어 상속세가 0원이거나 10~20% 구간인데, 나중 양도세는 양도차익이 커서 35~45% 구간이 될 때. 상속받은 집을 몇 년 안에 팔 계획이 있을 때.
- 유리: 유사매매사례가액이 들쭉날쭉해 세무서가 높은 거래를 시가로 잡을 위험이 있을 때. 감정가로 고정하면 평가 분쟁을 줄입니다.
- 불리: 상속재산이 커서 이미 40~50% 구간인데 평가액을 올리면 그 세율로 상속세가 바로 늘고, 집은 팔 계획이 없거나 1주택 비과세로 팔 수 있을 때. 이때는 상속세만 늘어납니다.
- 중간: 상속세 세율 구간과 예상 양도세 세율 구간이 비슷하면 감정평가 수수료와 취득세(평가액의 2.8%) 증가분까지 넣어 계산해야 합니다.
같이 챙길 것
- 취득세: 상속 취득세(2.8%, 무주택자 1주택 0.8%)의 과세표준도 시가인정액이 원칙이라 감정평가액을 쓰면 취득세가 함께 오릅니다.
- 감정평가 시점: 상속세 신고 기한(6개월) 안에 평가기간 내 기준일로 받아야 합니다. 신고 후에 받은 감정가는 원칙적으로 인정되지 않습니다.
- 공동상속: 형제가 나눠 받을 때도 평가액은 하나로 정해지며, 각자 지분의 취득가액이 됩니다.
- 세금이 0원이어도 신고: 신고서에 감정가액을 적어 두어야 그 금액이 취득가액으로 남습니다.