분리과세 vs 종합과세, 이렇게 갈립니다
- 분리과세: (수입 − 필요경비 50%(등록 60%) − 기본공제 200만원(등록 400만원, 임대 외 종합소득금액 2천만원 이하일 때만)) × 14% + 지방세. 월급이 있는 직장인은 기본공제를 못 받는 경우가 많습니다.
- 종합과세: 임대소득금액(수입 − 경비)을 근로소득금액에 더해 6~45%. 월급이 커서 24% 이상 구간이면 분리과세보다 불리하고, 월급이 없거나 작으면(6~15% 구간) 종합과세가 쌀 수 있습니다.
- 5월 신고 때 둘 다 계산해 보고 고를 수 있고, 해마다 바꿀 수 있습니다. 홈택스 신고 화면에서 '분리과세 주택임대소득' 선택지로 비교합니다.
- 상가·오피스텔(업무용)·토지 임대는 분리과세가 없고 부가세 신고(일반과세자 1·7월, 간이과세자 1월)도 따로 합니다.
직장인 임대사업자가 챙길 것
- 사업자등록: 주택임대도 임대 개시 20일 안에 세무서 사업자등록이 의무입니다(미등록 가산세 수입의 0.2%). 지자체 등록(렌트홈)은 선택이며 혜택과 의무가 같이 옵니다.
- 회사 통보·4대보험: 임대소득 신고는 본인에게만 고지됩니다. 임대소득금액이 연 2천만원을 넘어야 건강보험 소득월액 보험료가 붙고, 분리과세 선택 시 소득금액(수입의 40~50%)으로 계산돼 대부분 해당하지 않습니다.
- 경비 증빙: 종합과세를 택하면 수리비·관리비·대출이자·재산세·감가상각이 실제 경비로 잡혀 경비율 50%보다 유리할 수 있습니다. 분리과세는 증빙 없이 50%를 인정합니다.
- 주택 수 합산: 부부 합산이며 본인 거주 주택도 셉니다. 2주택자가 한 채를 월세 주면 월세는 과세, 전세로 주면 간주임대료는 3주택부터라 과세되지 않습니다.