일시적 2주택 비과세 3가지 요건 (1·2·3 규칙)
- 1년: 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤에 새 집을 취득할 것
- 2년: 종전 주택을 2년 이상 보유할 것 (취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 필요)
- 3년: 새 집을 취득한 날부터 3년 안에 종전 주택을 양도할 것 (조정대상지역 간 이동도 2023년부터 3년으로 통일)
- 세 가지를 모두 채우면 종전 주택은 1세대 1주택으로 보아 양도가액 12억원까지 비과세, 12억원을 넘으면 초과분만 과세합니다.
기한을 넘기면 생기는 일
3년이 지나 종전 주택을 팔면 그냥 2주택자의 양도입니다. 비과세가 없어 양도차익 전체에 세금이 붙고, 종전 주택이 조정대상지역에 있으면 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 기본세율에 20%p를 더하고 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 위 사례에서 같은 집의 세금이 0원에서 수천만원으로 뛰는 이유입니다.
새 집이 분양권·입주권이라면 기산일이 다릅니다. 분양권 취득 후 3년 안에 종전 주택을 팔거나, 완공 후 3년 안에 입주해 1년 이상 거주하면서 종전 주택을 완공 후 3년 안에 팔아도 인정됩니다.
함께 확인할 것
- 취득세: 새 집을 조정대상지역에서 사도 종전 주택을 3년 안에 팔면 1~3% 세율을 적용받고, 못 팔면 8%와의 차액에 가산세가 추징됩니다.
- 상속·혼인·동거봉양으로 2주택이 된 경우는 별도의 특례(5년·10년 등)가 있어 일시적 2주택과 다르게 봅니다.
- 종전 주택을 먼저 팔지 못하면 새 집을 먼저 파는 방법도 있지만, 그 집은 2년 보유 요건을 따로 채워야 합니다.