부담부증여 세금 구조
- 증여세(받는 사람): 증여재산가액 = 시가 − 인수한 채무. 공제와 세율은 일반 증여와 같습니다.
- 양도세(주는 사람): 양도가액 = 인수시킨 채무, 취득가액 = 원래 취득가액 × (채무 ÷ 시가). 보유 기간·주택 수·조정대상지역 여부에 따라 비과세·기본세율·중과가 모두 가능합니다.
- 취득세(받는 사람): 채무 부분은 유상취득(주택 1~3%, 다주택 중과 가능), 나머지는 무상취득(3.5%, 조정대상지역 3억 이상 다주택자 증여는 12%)으로 나눠 계산합니다.
유리한 경우와 불리한 경우
- 유리: 부모가 1세대 1주택이라 양도분이 비과세이거나, 취득가액이 시가에 가까워 양도차익이 작거나, 오래 보유해 장기보유특별공제가 큰 경우. 자녀 입장에서는 증여세 과세표준이 낮은 구간으로 내려갑니다.
- 불리: 부모가 조정대상지역 다주택자라 양도분이 중과되는 경우, 취득가액이 아주 낮아 양도차익이 큰 경우. 이때는 증여세 절감액보다 양도세가 더 나올 수 있습니다.
- 채무 인수 요건: 증여일 현재 실제 존재하는 채무여야 하고(계약서·잔액증명), 자녀가 실제로 상환해야 합니다. 부모가 대신 갚으면 그 금액이 다시 증여입니다. 자녀의 소득·상환 능력을 세무서가 사후 관리합니다.
함께 봐야 할 것
- 이월과세: 자녀가 증여분을 10년 안에 팔면 증여분은 부모의 취득가액으로 양도세를 계산합니다(부담부증여의 양도분은 자녀 취득가액이 채무액).
- 전세보증금은 세입자가 나갈 때 자녀가 돌려줘야 하므로, 자녀에게 그만한 자금이 없으면 결국 부모가 보태 주게 되어 증여 문제가 다시 생깁니다.
- 증여세·양도세 신고 기한이 다릅니다. 증여세는 증여일이 속한 달 말일부터 3개월, 양도세는 2개월 안에 예정신고합니다.