비과세 3가지 요건
- 1세대가 양도일 현재 국내에 주택 1채만 보유
- 2년 이상 보유 (취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주도 필요)
- 양도가액 12억원 이하 — 넘으면 초과분만 과세
12억원을 넘으면 어떻게 계산하나
양도차익 전체에 과세하는 것이 아니라, 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액 만큼만 과세합니다. 15억원에 팔면 양도차익의 20%, 20억원에 팔면 40%가 과세 대상입니다.
여기에 장기보유특별공제를 뺍니다. 1세대 1주택이 2년 이상 거주했다면 보유 연 4% + 거주 연 4%로 최대 80%(표2)까지 공제되고, 거주하지 않았다면 보유 연 2%, 최대 30%(표1)만 공제됩니다. 위 사례에서 거주 여부로 세금이 크게 갈리는 이유입니다.
주의할 점
- 주택 수는 세대 전체로 셉니다. 배우자나 같은 주소의 자녀가 가진 주택도 포함됩니다.
- 일시적 2주택(새 집 취득 후 3년 안에 종전 주택 양도)은 요건을 채우면 1주택으로 봅니다.
- 2년 미만 보유 주택은 비과세가 안 되고 단기 세율(1년 미만 70%, 2년 미만 60%)이 적용됩니다.
- 신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 해야 합니다. 비과세라도 12억원을 넘으면 신고 대상입니다.