상속주택의 취득가액과 보유 기간
- 취득가액 = 상속개시일 현재 평가액(상속세 신고가액). 매매사례가액·감정가액으로 신고했으면 그 금액, 신고하지 않았거나 공시가격으로 신고했으면 공시가격입니다.
- 보유 기간은 상속개시일(사망일)부터 셉니다. 다만 1세대 1주택 비과세의 2년 보유 요건과 장기보유특별공제를 따질 때, 같은 세대원이던 피상속인에게 상속받은 집은 피상속인의 보유·거주 기간을 합산합니다.
- 상속받은 뒤 5년 안에 팔면 조정대상지역 다주택 중과를 적용하지 않습니다. 5년이 지나면 일반 주택과 같이 봅니다.
상속세 신고 때 감정평가를 받아야 하는 이유
상속재산이 공제 범위(배우자 있으면 10억원, 없으면 5억원) 안이라 상속세가 없어도, 감정평가를 받아 시가로 신고하면 그 금액이 취득가액이 됩니다. 위 사례처럼 평가액 3억원 차이가 양도세 수천만원 차이로 돌아오고, 감정평가 비용은 보통 수십만원 수준입니다. 상속세가 조금 나오더라도 양도세 절감액이 더 큰 경우가 많아 두 세금을 합쳐 비교해야 합니다.
상속주택 특례와 주의점
- 본인 집이 있는 상태에서 상속주택이 생겨 2주택이 되어도, 본인 집(일반주택)을 먼저 팔 때는 상속주택을 없는 것으로 보아 1주택 비과세를 적용합니다(선순위 상속주택 1채, 동일세대원 상속 제외).
- 반대로 상속주택을 먼저 팔면 특례가 없어 2주택 과세입니다. 어느 집을 먼저 팔지에 따라 세금이 크게 다릅니다.
- 형제가 공동상속한 집은 지분이 가장 큰 사람(같으면 거주자, 연장자 순)의 주택으로 보아 나머지 상속인은 주택 수에서 제외됩니다.
- 취득세: 상속 취득은 2.8%(무주택자의 1가구 1주택 상속은 0.8%)이며 사망일이 속한 달 말일부터 6개월 안에 신고합니다.