두 번째 집을 사는 순간 첫 집의 보유세도 달라집니다. 공제액이 12억원에서 9억원으로 줄고, 세액공제가 사라지며, 재산세 특례도 없어지기 때문입니다. 합산 공시가격별 총액을 확인하고, 명의 분산이나 증여로 줄일 수 있는지 살펴보세요.
2주택자는 1세대 1주택 혜택이 모두 빠집니다. 재산세는 공정시장가액비율 60%와 표준세율을 적용하고, 종부세는 두 집의 공시가격을 합산해 9억원을 넘는 부분에 과세하며 고령자·장기보유 공제도 없습니다. 합산 공시가격 12억원이면 연간 보유세 약 427만원, 20억원이면 약 982만원입니다.
공제 9억원, 세액공제 없음
재산세 과세표준 공시가격 12억원 × 공정시장가액비율 60% | 7.2억원 |
재산세 표준세율 0.1~0.4% (누진) | 225만원 |
도시지역분 과세표준 × 0.14% | 101만원 |
지방교육세 재산세 × 20% | 45만원 |
재산세 합계 재산세 + 도시지역분 + 지방교육세 | 371만원 |
종부세 과세표준 (공시가격 12억원 − 공제 9억원) × 60% | 1.8억원 |
종부세 산출세액 과세표준 × 0.5% (누진공제 반영) | 90만원 |
재산세 중복분 공제 종부세 과표에 해당하는 재산세 차감 | − 43만원 |
종합부동산세 산출세액 − 공제 | 47만원 |
농어촌특별세 종부세 × 20% | 9만원 |
종부세 합계 종합부동산세 + 농어촌특별세 | 56만원 |
연간 총 보유세 재산세 합계 + 종부세 합계 | 427만원 |
같은 12억원이 1주택이었다면 종부세는 0원입니다.
공제 9억원, 과세표준 6.6억원 구간
재산세 과세표준 공시가격 20억원 × 공정시장가액비율 60% | 12억원 |
재산세 표준세율 0.1~0.4% (누진) | 417만원 |
도시지역분 과세표준 × 0.14% | 168만원 |
지방교육세 재산세 × 20% | 83만원 |
재산세 합계 재산세 + 도시지역분 + 지방교육세 | 668만원 |
종부세 과세표준 (공시가격 20억원 − 공제 9억원) × 60% | 6.6억원 |
종부세 산출세액 과세표준 × 1% (누진공제 반영) | 420만원 |
재산세 중복분 공제 종부세 과표에 해당하는 재산세 차감 | − 158만원 |
종합부동산세 산출세액 − 공제 | 262만원 |
농어촌특별세 종부세 × 20% | 52만원 |
종부세 합계 종합부동산세 + 농어촌특별세 | 314만원 |
연간 총 보유세 재산세 합계 + 종부세 합계 | 982만원 |
| 합산 공시가격 | 1주택 (12억 공제) | 2주택 (9억 공제) |
|---|---|---|
| 6억원 | 79만원 | 148만원 |
| 9억원 | 151만원 | 259만원 |
| 12억원 | 259만원 | 427만원 |
| 15억원 | 412만원 | 609만원 |
| 20억원 | 710만원 | 982만원 |
| 25억원 | 1,101만원 | 1,442만원 |
| 30억원 | 1,536만원 | 1,923만원 |
2주택은 한 사람이 두 집을 모두 소유한 경우(인별 합산). 부부가 한 채씩 나눠 가지면 각자 9억원씩 공제받아 달라집니다.
견적 요청은 무료이며, 여러 세무사의 수수료와 답변을 비교한 뒤 선택할 수 있습니다.
새 집 취득 후 3년 안에 종전 주택을 팔 예정이면 9월 16일~30일에 1세대 1주택 특례를 신청해 1주택으로 과세받을 수 있습니다. 신청하지 않으면 2주택으로 과세됩니다.
종부세는 사람별로 계산하므로 각자 1주택씩 소유하면 각자 9억원을 공제받습니다. 다만 세대 기준으로는 2주택이라 1세대 1주택 12억원 공제와 세액공제는 받지 못하고, 양도세에서도 2주택으로 봅니다.
수도권·광역시·세종시 밖에 있고 공시가격 3억원 이하인 주택 1채는 특례 신청 시 주택 수에서 제외됩니다(합산은 됨). 지역·가액 요건이 매년 조정되므로 확인이 필요합니다.
