1주택 보유세(재산세+종부세), 공시가격별로 1년에 얼마나 내나요?

1주택이라도 공시가격이 12억원을 넘으면 보유세가 눈에 띄게 늘어납니다. 재산세와 종부세를 합친 1년 총액을 공시가격별로 정리했고, 고령자·장기보유 공제가 있을 때와 없을 때를 나란히 비교했습니다.

핵심 답변

보유세는 재산세(7·9월)와 종합부동산세(12월)를 합한 금액입니다. 1세대 1주택은 공시가격 12억원까지 종부세가 없어 재산세만 내고, 12억원을 넘는 부분에 종부세가 붙습니다. 공시가격 20억원 1주택이면 연간 약 710만원이고, 소유자가 65세 이상이며 10년 이상 보유했다면 종부세 70% 공제로 약 551만원입니다.

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계산 사례

사례 1

1세대 1주택, 공시가격 20억원, 세액공제 없음

재산세(표준세율) + 종부세(12억 초과분)

재산세 과세표준 공시가격 20억원 × 공정시장가액비율 45%	9억원
재산세 표준세율 0.1~0.4% (누진)	297만원
도시지역분 과세표준 × 0.14%	126만원
지방교육세 재산세 × 20%	59만원
재산세 합계 재산세 + 도시지역분 + 지방교육세	482만원
종부세 과세표준 (공시가격 20억원 − 공제 12억원) × 60%	4.8억원
종부세 산출세액 과세표준 × 0.7% (누진공제 반영)	276만원
재산세 중복분 공제 종부세 과표에 해당하는 재산세 차감	− 86만원
종합부동산세 산출세액 − 공제	190만원
농어촌특별세 종부세 × 20%	38만원
종부세 합계 종합부동산세 + 농어촌특별세	228만원
연간 총 보유세 재산세 합계 + 종부세 합계	710만원

연간 보유세 약 710만원 (재산세 482만원 + 종부세 228만원)

사례 2

같은 집, 소유자 65세·보유 10년

고령자 30% + 장기보유 40% = 70% 세액공제

재산세 과세표준 공시가격 20억원 × 공정시장가액비율 45%	9억원
재산세 표준세율 0.1~0.4% (누진)	297만원
도시지역분 과세표준 × 0.14%	126만원
지방교육세 재산세 × 20%	59만원
재산세 합계 재산세 + 도시지역분 + 지방교육세	482만원
종부세 과세표준 (공시가격 20억원 − 공제 12억원) × 60%	4.8억원
종부세 산출세액 과세표준 × 0.7% (누진공제 반영)	276만원
재산세 중복분 공제 종부세 과표에 해당하는 재산세 차감	− 86만원
고령자·장기보유 세액공제 고령자 30% + 장기보유 40% = 70% (한도 80%)	− 133만원
종합부동산세 산출세액 − 공제	57만원
농어촌특별세 종부세 × 20%	11만원
종부세 합계 종합부동산세 + 농어촌특별세	68만원
연간 총 보유세 재산세 합계 + 종부세 합계	551만원

연간 보유세 약 551만원 (재산세 482만원 + 종부세 68만원)

사례 3

1세대 1주택, 공시가격 25억원, 세액공제 없음

종부세 과세표준 7.8억원 구간

재산세 과세표준 공시가격 25억원 × 공정시장가액비율 45%	11.3억원
재산세 표준세율 0.1~0.4% (누진)	387만원
도시지역분 과세표준 × 0.14%	158만원
지방교육세 재산세 × 20%	77만원
재산세 합계 재산세 + 도시지역분 + 지방교육세	622만원
종부세 과세표준 (공시가격 25억원 − 공제 12억원) × 60%	7.8억원
종부세 산출세액 과세표준 × 1% (누진공제 반영)	540만원
재산세 중복분 공제 종부세 과표에 해당하는 재산세 차감	− 140만원
종합부동산세 산출세액 − 공제	400만원
농어촌특별세 종부세 × 20%	80만원
종부세 합계 종합부동산세 + 농어촌특별세	480만원
연간 총 보유세 재산세 합계 + 종부세 합계	1,101만원

연간 보유세 약 1,101만원 (재산세 622만원 + 종부세 480만원)

공시가격별 1주택 연간 보유세 (재산세 + 종부세)

공시가격	세액공제 없음	65세·10년 보유 (70% 공제)
5억원	62만원	62만원
9억원	151만원	151만원
12억원	259만원	259만원
15억원	412만원	364만원
18억원	579만원	472만원
20억원	710만원	551만원
25억원	1,101만원	766만원
30억원	1,536만원	994만원

1세대 1주택 단독명의, 도시지역. 세액공제 열은 65세 이상·10년 이상 보유(70% 공제) 기준.

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이런 경우에는 세무사 검토가 필요합니다

공시가격 12억원을 넘어 종부세가 처음 나온 경우
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공동명의 전환이나 특례 신청의 유불리를 계산해야 하는 경우

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보유세 구성

재산세: 공시가격 × 43~45%(1주택) × 0.05~0.4% + 도시지역분 + 지방교육세, 7월·9월 분납
종합부동산세: (공시가격 − 12억원) × 60% × 0.5~2.7% − 재산세 중복분 − 세액공제 + 농어촌특별세 20%, 12월 납부
공시가격 12억원 이하 1주택은 재산세만 냅니다.

보유세를 줄이는 방법

고령자·장기보유 세액공제는 자동 적용되지만 단독명의 1세대 1주택만 해당합니다. 공동명의라면 9월에 특례 신청 여부를 결정하세요.
공시가격이 시세 대비 과도하면 3~4월 이의신청으로 낮출 수 있습니다.
매도 예정이라면 6월 1일 이전 잔금으로 그 해 보유세 전체를 피할 수 있습니다.

2027년 세법 개정안 (미확정)

2026년 8월 발표된 정부안에는 1세대 1주택 종부세 기본공제를 14억원으로 올리는 대신 공정시장가액비율을 70%로 높이고 세액공제 한도(800만원)를 두는 내용이 들어 있습니다. 국회 심사 중이라 2026년 보유세에는 영향이 없고, 확정되면 공시가격 구간에 따라 유불리가 갈립니다.