2주택부터는 어느 집을 먼저 파는지, 그 집이 조정대상지역에 있는지에 따라 세금이 두 배 가까이 달라집니다. 같은 조건에서 조정대상지역 여부만 바꿔 비교해 보고, 2027년 세법 개정안이 확정되면 얼마나 줄어드는지도 확인하세요.
2주택자는 비과세가 없어 양도차익 전체에 세금이 붙습니다. 5억원에 산 집을 6년 보유 후 8억원에 팔면, 조정대상지역이 아닐 때는 기본세율과 장기보유특별공제(12%)를 적용해 약 8,737만원입니다. 조정대상지역이면 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 세율이 20%p 높아지고 공제도 없어져 약 1.7억원이 됩니다.
기본세율 + 장기보유특별공제 표1 12%
양도차익 8억원 − 5억원 − 필요경비 0원 | 3억원 |
장기보유특별공제 12% (표1, 보유 6년) | − 3,600만원 |
양도소득금액 양도차익 − 장기보유특별공제 | 2.6억원 |
과세표준 양도소득금액 − 기본공제 250만원 | 2.6억원 |
양도소득세 2.6억원 × 38% − 누진공제 1,994만원 | 7,943만원 |
지방소득세 양도소득세 × 10% | 794만원 |
총 납부세액 양도소득세 + 지방소득세 | 8,737만원 |
기본세율 + 20%p 중과, 장기보유특별공제 배제 (2026.5.10 이후 양도분)
양도차익 8억원 − 5억원 − 필요경비 0원 | 3억원 |
장기보유특별공제 0% (표1, 보유 6년) | − 0원 |
양도소득금액 양도차익 − 장기보유특별공제 | 3억원 |
과세표준 양도소득금액 − 기본공제 250만원 | 3억원 |
양도소득세 3억원 × 58% − 누진공제 1,994만원 조정대상지역 2주택 중과: 기본세율 + 20%p (2026.5.10 이후 양도분) | 1.5억원 |
지방소득세 양도소득세 × 10% | 1,526만원 |
총 납부세액 양도소득세 + 지방소득세 | 1.7억원 |
2027년 세법 개정안 적용 시 기본세율 + 5%p로 한시 완화 (국회 심사 중, 미확정) 현행 대비 4,908만원 차이 | 1.2억원 |
2027년 세법 개정안(국회 심사 중)이 확정되면 2027년 양도분은 +5%p로 한시 완화됩니다.
| 양도차익 | 비조정지역 (일반) | 조정대상지역 (중과) |
|---|---|---|
| 1억원 | 1,624만원 | 4,201만원 |
| 2억원 | 5,059만원 | 1억원 |
| 3억원 | 8,737만원 | 1.7억원 |
| 5억원 | 1.6억원 | 3억원 |
| 7억원 | 2.4억원 | 4.4억원 |
| 10억원 | 3.7억원 | 6.4억원 |
취득가액 5억원, 보유 6년, 필요경비 0원. 조정대상지역은 2026.5.10 이후 양도분 중과(+20%p, 공제 배제) 기준.
견적 요청은 무료이며, 여러 세무사의 수수료와 답변을 비교한 뒤 선택할 수 있습니다.
국토교통부 고시 기준이며 양도 시점의 지정 여부로 판단합니다. 2026년 현재 서울 강남·서초·송파·용산구 등이 지정되어 있고, 지정·해제가 수시로 바뀌므로 양도 전에 반드시 확인해야 합니다.
한 채를 판 뒤 남은 집이 1주택이 되고, 그 집을 2년 이상 보유(조정대상지역 취득이면 2년 거주)했다면 양도할 때 12억원까지 비과세됩니다. 보유 기간은 처음 취득일부터 계산합니다.
정부안 부칙에는 2026년 5월 10일 이후 양도분도 2027년 확정신고 때 완화세율을 다시 적용하는 내용이 있습니다. 다만 국회 심사 중인 안이라 확정 전까지는 현행 중과세율로 신고해야 합니다.
