양도세를 줄이는 가장 확실한 방법은 보유 기간을 채우는 것입니다. 특히 1세대 1주택은 '거주'를 더하면 공제율이 두 배 이상 뛰어서, 몇 달 차이로 세금이 수천만원 달라지기도 합니다. 표1과 표2의 공제율을 확인하고 내 보유·거주 기간에서 얼마가 공제되는지 계산해 보세요.
장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산의 양도차익에서 일정 비율을 빼 주는 제도입니다. 일반(표1)은 보유 3년 6%부터 연 2%씩 15년 30%가 한도이고, 1세대 1주택이 2년 이상 거주했다면 표2로 보유 연 4% + 거주 연 4%, 10년씩이면 80%까지 공제됩니다. 5억원에 산 집을 15억원에 팔 때 10년 보유·거주한 1주택은 약 481만원, 같은 금액을 2주택자가 팔면(표1 20%) 약 3.3억원으로 차이가 큽니다.
12억 초과분 과세, 보유 40% + 거주 40% = 80% 공제
양도차익 15억원 − 5억원 − 필요경비 0원 | 10억원 |
12억원 초과분 양도차익 10억원 × (15억원 − 12억원) ÷ 15억원 1세대 1주택은 12억원을 넘는 부분만 과세합니다. | 2억원 |
장기보유특별공제 보유 40% + 거주 40% = 80% (표2) | − 1.6억원 |
양도소득금액 양도차익 − 장기보유특별공제 | 4,000만원 |
과세표준 양도소득금액 − 기본공제 250만원 | 3,750만원 |
양도소득세 3,750만원 × 15% − 누진공제 126만원 | 437만원 |
지방소득세 양도소득세 × 10% | 44만원 |
총 납부세액 양도소득세 + 지방소득세 | 481만원 |
비조정지역, 보유 10년 20% 공제
양도차익 15억원 − 5억원 − 필요경비 0원 | 10억원 |
장기보유특별공제 20% (표1, 보유 10년) | − 2억원 |
양도소득금액 양도차익 − 장기보유특별공제 | 8억원 |
과세표준 양도소득금액 − 기본공제 250만원 | 8억원 |
양도소득세 8억원 × 42% − 누진공제 3,594만원 | 3억원 |
지방소득세 양도소득세 × 10% | 2,990만원 |
총 납부세액 양도소득세 + 지방소득세 | 3.3억원 |
| 보유 기간 | 3년 | 4년 | 5년 | 6년 | 7년 | 8년 | 9년 | 10년 | 15년 이상 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 공제율 | 6% | 8% | 10% | 12% | 14% | 16% | 18% | 20% | 30% |
분양권, 조정대상지역 다주택 중과 대상, 미등기 양도는 적용되지 않습니다.
| 기간 | 2년 | 3년 | 4년 | 5년 | 6년 | 7년 | 8년 | 9년 | 10년 이상 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 보유 공제율 | — | 12% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% |
| 거주 공제율 | 8% | 12% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% |
보유 + 거주 합산 최대 80%. 거주 2년 미만이면 표2를 쓸 수 없고 표1이 적용됩니다.
| 보유 기간 | 거주한 1주택 (표2) | 거주 안 한 1주택 (표1) |
|---|---|---|
| 3년 | 4,058만원 | 5,561만원 |
| 5년 | 2,826만원 | 5,226만원 |
| 8년 | 1,201만원 | 4,725만원 |
| 10년 | 481만원 | 4,390만원 |
| 15년 | 481만원 | 3,596만원 |
취득가액 5억원, 양도가액 15억원(12억 초과분 과세), 필요경비 0원. 거주 기간 = 보유 기간으로 가정.
견적 요청은 무료이며, 여러 세무사의 수수료와 답변을 비교한 뒤 선택할 수 있습니다.
공제율은 만 1년 단위로 올라갑니다. 보유 9년 11개월과 10년은 표2 기준 보유 공제율이 36%와 40%로 4%p 차이이고, 거주도 함께 채우면 8%p가 벌어집니다. 양도 시점을 조금 미룰 수 있다면 취득일·전입일 기준으로 만 연수가 바뀌는 날짜를 먼저 확인하세요.
네. 거주 기간은 보유 기간 중 실제 거주한 기간을 합산합니다. 다만 주민등록 전입 기록과 실제 거주 사실이 일치해야 하고, 세무서에서 공과금 내역 등으로 확인할 수 있습니다.
비조정지역 주택이거나 중과 제외 주택이면 표1(최대 30%)을 받습니다. 조정대상지역 주택을 2026년 5월 10일 이후 양도하면 중과 대상이라 공제가 배제됩니다.
상속주택은 상속개시일(사망일)부터, 증여받은 주택은 증여등기일부터 보유 기간을 셉니다. 다만 배우자·직계존비속에게 증여받은 뒤 10년 안에 팔면 이월과세가 적용되어 증여자의 취득 시점·취득가액으로 계산합니다.
