주거용인지 어떻게 판단하나
- 양도일 현재 실제 사용 현황이 기준입니다. 세입자가 전입신고를 하고 살고 있으면 주거용, 사업자등록을 내고 사무실로 쓰면 업무용으로 봅니다.
- 재산세를 주택분으로 내고 있거나, 주택임대사업자로 등록했거나, 내부 구조(욕실·주방·바닥난방)가 주거용이면 주택으로 볼 가능성이 큽니다.
- 공실 상태라면 직전 사용 용도와 구조로 판단하며, 다툼이 잦은 부분이라 임대차계약서·공과금·전입 내역을 미리 정리해 두어야 합니다.
주거용 오피스텔이 다른 집에 미치는 영향
- 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다. 아파트 한 채와 주거용 오피스텔 한 채면 2주택이라 아파트를 팔 때 비과세를 못 받습니다.
- 반대로 업무용 오피스텔은 주택이 아니므로 아파트 1주택 비과세에 영향이 없습니다.
- 취득세 주택 수에는 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔(재산세 주택분 과세분)이 들어가고, 종부세는 주택분 재산세가 나오는 오피스텔이 합산됩니다.
업무용 오피스텔을 팔 때
- 일반과세자라면 건물분 부가가치세 10%를 매수인에게 받아 납부해야 합니다. 임대사업을 그대로 넘기는 포괄양도양수 계약이면 생략할 수 있습니다.
- 임대소득 신고 때 감가상각비를 비용 처리했다면 그만큼 취득가액에서 빼야 해 양도차익이 커집니다.
- 분양받을 때 환급받은 건물분 부가세는 10년 안에 주거용으로 전환하거나 면세 전용하면 일부를 다시 내야 합니다.