분양권은 주택이 아니라 '주택을 취득할 수 있는 권리'라서 양도세 계산이 주택과 다릅니다. 보유 기간이 아무리 길어도 60% 아래로 내려가지 않고, 공제도 거의 없습니다. 프리미엄 금액별로 실제 손에 남는 돈이 얼마인지 확인해 보세요.
분양권은 기본세율이 아니라 단일 세율을 적용합니다. 보유 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%이고 장기보유특별공제는 없습니다. 프리미엄(양도차익) 1억원이면 1년 미만 양도 시 약 7,508만원, 1년 이상이면 약 6,435만원을 내야 해 프리미엄의 3분의 2 가까이가 세금입니다.
분양가 5억 → 6억 전매, 세율 70%
양도차익 6억원 − 5억원 − 필요경비 0원 | 1억원 |
장기보유특별공제 해당 없음 | − 0원 |
양도소득금액 양도차익 − 장기보유특별공제 | 1억원 |
과세표준 양도소득금액 − 기본공제 250만원 | 9,750만원 |
양도소득세 9,750만원 × 70% | 6,825만원 |
지방소득세 양도소득세 × 10% | 683만원 |
총 납부세액 양도소득세 + 지방소득세 | 7,508만원 |
같은 조건, 세율 60%
양도차익 6억원 − 5억원 − 필요경비 0원 | 1억원 |
장기보유특별공제 해당 없음 | − 0원 |
양도소득금액 양도차익 − 장기보유특별공제 | 1억원 |
과세표준 양도소득금액 − 기본공제 250만원 | 9,750만원 |
양도소득세 9,750만원 × 60% | 5,850만원 |
지방소득세 양도소득세 × 10% | 585만원 |
총 납부세액 양도소득세 + 지방소득세 | 6,435만원 |
| 프리미엄 (양도차익) | 보유 1년 미만 (70%) | 보유 1년 이상 (60%) |
|---|---|---|
| 3,000만원 | 2,118만원 | 1,815만원 |
| 5,000만원 | 3,658만원 | 3,135만원 |
| 1억원 | 7,508만원 | 6,435만원 |
| 2억원 | 1.5억원 | 1.3억원 |
| 3억원 | 2.3억원 | 2억원 |
분양가(취득가액) 5억원, 필요경비 0원. 보유 1년 이상은 몇 년을 보유해도 60% 세율입니다.
견적 요청은 무료이며, 여러 세무사의 수수료와 답변을 비교한 뒤 선택할 수 있습니다.
아니요. 분양권은 1년 이상이면 보유 기간과 관계없이 60%입니다. 주택처럼 2년 이상 보유 시 기본세율(6~45%)로 내려가는 규정은 분양권에 적용되지 않습니다.
입주(등기) 후에는 주택이 되어 2년 이상 보유하면 기본세율과 장기보유특별공제를 받을 수 있고, 1세대 1주택이면 비과세도 가능합니다. 대신 취득세와 보유 기간 동안의 보유세·이자가 듭니다. 프리미엄이 크고 다른 주택이 없다면 입주 후 양도가 유리한 경우가 많습니다.
다른 양도와 같이 양도일(잔금일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부해야 합니다. 기한을 넘기면 무신고 가산세 20%와 납부지연 가산세가 붙습니다.
