분양권 양도소득세 문의드립니다.

■ 주택 분양권이라면 양도소득세와 지방소득세를 합해 약 1,617만 원입니다. (금액은 만 원 단위로 보고, 중개수수료 등 경비를 빼기 전 기준입니다) ▶ 계산 과정 ① 양도차익: 3,000만 − 300만 = 2,700만 원 ※ 그대로 넘긴 계약금·중도금은 양도가액과 취득가액에 같이 들어가 차익에는 영향이 없습니다. ② 기본공제 250만 원 → 과세표준 2,450만 원 ③ 양도소득세: 2,450만 × 60% = 1,470만 원 ④ 지방소득세: 2,450만 × 6% = 147만 원 분양권은 장기보유특별공제와 1세대 1주택 비과세 대상이 아닙니다. 주택 분양권은 1년 이상 보유하면 2년이 넘어도 60% 단일세율입니다(2021. 6. 1. 이후 양도분부터). ▶ 오피스텔·상가 분양권이라면 크게 줄어듭니다 세법상 분양권은 '주택'을 공급받는 지위만 뜻합니다. 상가 분양권은 여기에 해당하지 않고, 주거용 오피스텔 분양권도 주택 분양권 세율 대상이 아니라는 해석이 있습니다(기획재정부 조세법령운용과-840, 2021. 9. 30.). 이 경우 2년 이상 보유분은 일반세율(6~45%)입니다. 84만 + (2,450만 − 1,400만) × 15% = 241.5만 원, 지방소득세 포함 약 266만 원입니다. 공급계약서의 공급 대상이 주택인지 오피스텔인지 먼저 확인하세요. ▶ 세액을 바꾸는 것 ① 중개수수료·계약서 작성비용은 영수증이나 이체내역이 있으면 경비로 빠집니다. 주택 분양권 기준 100만 원이면 세금이 약 66만 원 줄어듭니다. ② 올해 다른 부동산을 이미 팔았다면 기본공제 250만 원을 먼저 썼을 수 있고, 합산 계산으로 세액이 달라집니다. ▶ 신고 기한 잔금(대금청산)일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부합니다. 11월에 잔금을 받으면 2027. 1. 31.이 일요일이어서 2027. 2. 1.(월)까지입니다. 지방소득세는 그 신고기한에 2개월을 더한 날까지 지방자치단체에 따로 신고합니다. ※ 근거: 소득세법 제88조제10호, 제104조제1항, 제105조제1항, 지방세법 제103조의3·제103조의5 (2026. 11. 현재 시행 법령 기준) ──────────── 더빈 세무회계 한빈 세무사

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다. 주택 분양권이고 중개수수료 등 비용이 없으며 같은 해 다른 부동산·분양권 양도도 없다고 가정하면, 양도소득세 1,470만원과 지방소득세 147만원을 합해 1,617만원입니다. 분양대금으로 낸 계약금·중도금을 매수자에게 그대로 받으셨다면 양도가액과 취득가액에 같은 금액이 들어가므로, 프리미엄 차이 2,700만원이 양도차익이 됩니다. 여기서 기본공제 250만원을 뺀 2,450만원에 양도소득세 60%, 지방소득세 6%를 곱한 금액입니다. 주택 분양권은 보유기간이 1년 이상이면 60%, 1년 미만이면 70%의 세율이 적용되고, 보유 주택 수나 조정대상지역 여부와는 관계가 없습니다. 질문자님은 1년 넘게 보유하셨으니 60%입니다. 분양권에는 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. 업무용 오피스텔이나 상가 분양권이라면 세법에서 말하는 분양권에 해당하지 않아, 질문자님처럼 2년 넘게 보유하셨다면 6~45% 기본세율로 계산하고 양도소득세는 약 241만원(지방소득세 별도)으로 줄어듭니다. 살 때와 팔 때 낸 중개수수료는 영수증이나 이체 내역으로 확인되면 필요경비로 공제되어 세액이 줄어듭니다. 계약서의 프리미엄이 실제로 주고받은 금액과 다르면 실제 금액으로 과세됩니다. 매수자가 양도소득세를 대신 내주기로 했다면 그 세액 전부가 양도가액에 더해져 세액이 늘어납니다. 매도 전에 본인이 잔금을 치르고 건물이 완성됐다면 분양권이 아니라 주택을 양도한 것으로 보므로 위 계산이 그대로 적용되지 않습니다. 양도소득세 예정신고 기한은 매수자에게 대금을 모두 받은 날이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 11월에 대금을 다 받으셨다면 2027년 1월 31일이 일요일이라 2월 1일까지입니다. 지방소득세는 양도소득세 신고기한에 2개월을 더한 2027년 3월 31일까지 지방자치단체에 따로 신고·납부합니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.