부모님 집을 형제끼리 공동상속하면 모두 2주택자가 될까?



일반적인 공동명의라면 지분이 아주 작더라도 해당 주택을 소유한 것으로 보는 것이 기본적인 출발점이었습니다.

이번에는 여러분들이 더 궁금해하실 그래서 지분 취득해도 2주택이 아닐 수 있는 경우는 뭔데?

에 대해서 좀 더 심도깊게 살펴보려고 합니다.

상속으로 받은 지분은 어떨까요?

“부모님이 돌아가시면서 형제들과 아파트 한 채를 공동으로 상속받았습니다.

그러면 형제들 모두 집이 한 채씩 늘어나는 건가요?”

결론부터 말씀드리면,

그렇게 단순하게 계산하지 않습니다.

상속으로 취득한 공동지분은 일반적인 매매나 증여로 취득한 공동명의와 다르게 봐야 합니다.

양도소득세, 종합부동산세, 취득세 모두 상속주택에 대한 별도의 규정을 두고 있기 때문입니다.

같은 지분 10%, 1%라고 하더라도

증여로 받은 지분인지, 상속으로 받은 지분인지에 따라 세금 결과가 달라질 수 있습니다.

오늘은 공동상속주택을

양도소득세 → 종합부동산세 → 취득세 순서로 살펴보겠습니다.

1. 양도소득세 : 공동상속인 모두의 주택으로 보는 것은 아닙니다

일반적인 공동소유주택이라면 공동소유자 각자가 해당 주택을 소유한 것으로 보는 것이 원칙입니다.

하지만 공동상속주택에는 별도의 특례가 있습니다.

소득세법 시행령 제155조 제3항에 따른 공동상속주택에 해당한다는 전제에서,

공동상속주택 외의 다른 주택을 양도할 때에는 그 공동상속주택을 원칙적으로 해당 공동상속인의 주택으로 보지 않습니다.

다만 공동상속인 중 한 사람은 해당 주택을 소유한 것으로 봅니다.

기본적인 판정 순서는 다음과 같습니다.

① 상속지분이 가장 큰 사람

② 최대지분자가 여러 명이라면 해당 주택에 거주하는 사람

③ 그래도 정해지지 않으면 최연장자

예를 들어 부모님 아파트 한 채를 세 자녀가 각각 1/3씩 상속받았다고 해보겠습니다.

세 사람의 지분율이 모두 동일하므로 지분만으로는 소유자를 결정할 수 없습니다.

이때 둘째 자녀가 해당 주택에 거주하고 있다면 둘째를 공동상속주택의 소유자로 봅니다.

아무도 거주하지 않는다면 세 사람 중 가장 나이가 많은 사람을 소유자로 판단합니다.

따라서 나머지 공동상속인이 본인이 가지고 있는 다른 주택을 양도할 때에는

상속지분이 있다는 이유만으로 무조건 2주택자가 되는 것은 아닙니다.

상속받은 뒤 새로 집을 사도 특례가 가능할까?

여기서 실무적으로 꽤 중요한 부분이 있습니다.

공동상속주택의 소수지분을 먼저 상속받은 뒤 일반주택을 새로 취득한 경우에도,

이후 그 일반주택을 양도하면서 공동상속주택 특례를 적용할 수 있습니다.

즉,

“상속받을 당시 이미 가지고 있던 집만 가능한 것 아닌가요?”

라고 생각하기 쉽지만, 공동상속주택 소수지분 특례는 그렇지 않습니다.

다만 이것이 새로 취득한 일반주택을 무조건 비과세해준다는 뜻은 아닙니다.

새로 취득한 일반주택 자체가 보유기간·거주기간 등 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 합니다.

또한 공동상속주택 특례는 상속받은 지분을 세법상 아예 없던 것으로 만들어주는 제도도 아닙니다.

정확하게는 다른 일반주택을 양도할 때 주택 수를 판단하기 위한 특례입니다.

그리고 피상속인이 상속개시 당시 여러 채의 주택을 보유하고 있었다면

모든 상속주택에 동일하게 특례가 적용되는 것도 아닙니다.

소득세법 시행령에서 정한 순서에 따른 1주택을 대상으로 판단해야 하고,

상속인과 피상속인이 상속 당시 같은 세대였던 경우에도 별도의 요건을 확인해야 합니다.

결국 양도세에서는

“내가 몇 %를 상속받았는가?”

보다

“공동상속주택 특례 대상인지, 그리고 누구의 주택으로 판정되는지”

를 먼저 확인해야 합니다.

2. 종합부동산세 : 5년·40%·6억원을 기억하면 됩니다

종합부동산세에서는 상속주택을 또 다른 기준으로 봅니다.

기존에 본인 주택 한 채를 가지고 있던 사람이 부모님 주택을 상속받았다고 해서

곧바로 일반적인 다주택자와 동일하게 취급하는 것은 아닙니다.

2026년 현재 종부세에서는 일정한 상속주택을

1세대 1주택자 판정 등을 위한 주택 수에서 제외하는 특례를 두고 있습니다.

다음 중 하나만 충족하면 됩니다.

① 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택

또는

② 상속지분율이 40% 이하인 주택

또는

③ 상속지분에 해당하는 공시가격이 6억원 이하인 주택

단, 수도권 밖은 3억원 이하

여기서 핵심은 “또는”입니다.

세 가지 조건을 전부 충족해야 하는 것이 아닙니다.

예를 들어 부모님 주택을 세 자녀가 각각 1/3씩 상속받았다면 각자의 지분율은 약 33.3%입니다.

따라서 상속 후 5년이 지났더라도 40% 이하 지분요건을 충족하므로 계속 주택 수 제외 특례를 검토할 수 있습니다.

반대로 형제가 두 명이고 각각 절반씩 상속받았다면 어떨까요?

각자의 지분율은 50%입니다.

이 경우에는 40% 이하 요건을 충족하지 못합니다.

따라서 상속 후 5년이 지났다면 다시

지분 상당 공시가격이 6억원 이하인지, 수도권 밖이라면 3억원 이하인지

를 확인해야 합니다.

이렇게 비교하면 왜 세 가지 요건이 ‘그리고’가 아니라 ‘또는’인지 훨씬 쉽게 이해할 수 있습니다.

주택 수에서 빠진다고 종부세 계산에서 없어지는 것은 아닙니다

여기서 정말 중요한 부분이 있습니다.

주택 수 제외 ≠ 과세표준 합산배제입니다.

상속주택 특례를 적용받아 주택 수에서 제외된다고 해서

상속받은 지분의 공시가격 자체가 종부세 과세표준에서 자동으로 빠지는 것은 아닙니다.

즉,

“상속주택이 주택 수에서 빠지니까 그 주택에 대해서는 종부세가 아예 없겠네.”

라고 이해하면 안 됩니다.

상속주택을 함께 보유하고 있더라도 일정한 요건을 충족하면 1세대 1주택자로 판단받아 현행 12억원 기본공제와 고령자·장기보유 세액공제 등을 적용받을 수 있도록 하는 것이 핵심입니다.

따라서 주택 수 판단과 실제 종부세 과세표준 계산은 별개의 문제로 봐야 합니다.

요건을 충족한다고 자동 적용되는 것도 아닙니다

상속주택 특례는 요건만 충족한다고 자동으로 적용되는 것도 아닙니다.

특례를 적용받으려면 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서나 홈택스를 통해 신청해야 합니다.

다만 최초 신청 후 신청내용에 변동이 없다면 다음 연도부터 매년 다시 신청할 필요는 없습니다.

상속지분이나 보유주택 등에 변동이 생겼다면 다시 확인해야 합니다.

결국 종부세 상속주택에서는

5년 / 40% / 6억원·3억원

을 먼저 확인하고,

그다음 특례 신청 여부와 실제 과세표준·세액까지 따로 계산해야 합니다.

3. 취득세 : 상속받을 때와 그 이후를 나눠봐야 합니다

취득세에서는 두 가지 문제를 구분해서 봐야 합니다.

① 부모님 주택을 상속받는 순간의 취득세

그리고

② 상속주택을 가지고 있는 상태에서 나중에 다른 주택을 취득할 때의 취득세

입니다.

둘은 서로 다른 문제입니다.

상속받는 순간의 취득세

주택을 상속으로 취득하는 경우 취득세 본세의 표준세율은 2.8%입니다.

그리고 지방세법상 1가구 1주택 상속취득 요건을 충족한다면 취득세 본세 기준 0.8%의 세율특례를 검토할 수 있습니다.

여기서 많이 오해하는 부분이 있습니다.

다주택자 주택 취득 때 자주 언급되는 8%·12% 취득세 중과세율은

기본적으로 주택을 유상거래로 취득하는 경우에 관한 규정입니다.

따라서

“기존 집이 있으니 부모님 집을 상속받으면 취득세가 바로 8%나 12%가 되는 것 아닌가요?”

라고 생각할 필요는 없습니다.

다만 앞에서 말씀드린 2.8%나 0.8%는 취득세 본세 기준입니다.

실제 신고·납부 과정에서는 지방교육세와 경우에 따라 농어촌특별세 등이 추가될 수 있고,

고급주택 등 별도의 중과대상이라면 추가 검토가 필요합니다.

따라서

“상속이면 무조건 2.8% 또는 0.8%다.”

라고 단정해서도 안 됩니다.

상속 이후 다른 주택을 취득한다면?

오히려 실무에서 더 중요한 문제는 그다음입니다.

상속받은 주택을 보유한 상태에서 몇 년 뒤 다른 주택을 새로 취득한다면,

기존 상속주택을 취득세 중과를 위한 주택 수에 포함할 것인지

를 다시 판단해야 합니다.

현행 「지방세법 시행령」 제28조의4 제5항에서는 상속으로 여러 사람이 공동으로 하나의 주택 등을 소유하는 경우

지분이 가장 큰 상속인을 해당 주택의 소유자로 봅니다.

최대지분자가 여러 명이라면

① 해당 주택에 거주하는 사람

② 나이가 가장 많은 사람

순서로 판단합니다.

그리고 별도로 「지방세법 시행령」 제28조의4 제6항 제3호에서는

상속을 원인으로 취득한 주택으로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택

을 취득세 중과를 위한 소유주택 수에서 제외하도록 규정하고 있습니다.

예를 들어 본인 주택 한 채가 있는 상태에서 부모님 주택을 상속받았고,

상속 후 3년 뒤 새로운 주택을 취득한다고 해보겠습니다.

아직 상속개시일부터 5년이 지나지 않았다면 해당 상속주택은

취득세 중과를 위한 주택 수에서 제외하는 규정을 검토할 수 있습니다.

따라서

“상속받은 집 지분이 있으니 새 집을 사면 무조건 다주택자 중과가 되겠네.”

라고 판단해서는 안 됩니다.

반면 상속 후 5년이 지나면 상황이 달라집니다.

5년의 주택 수 제외기간이 끝난 뒤에는 공동상속주택 소유자 판정규정에 따라

최대지분자 → 거주자 → 연장자

순으로 누구의 주택 수에 포함되는지를 다시 확인해야 합니다.

즉 취득세에서는

상속받을 당시의 취득세율과

상속 이후 다른 주택을 살 때의 주택 수 판단

을 반드시 분리해서 봐야 합니다.

같은 1/3 지분인데도 세금마다 결과가 다릅니다

부모님 아파트 한 채를 세 자녀가 각각 1/3씩 공동상속했다고 해보겠습니다.

겉으로 보기에는 세 사람 모두 동일하게 약 33.3%의 지분을 가지고 있습니다.

하지만 세법에서는 동일하게 판단하지 않습니다.

양도소득세에서는

공동상속주택 특례 대상이라는 전제에서 최대지분자가 같다면 거주자, 그다음 최연장자 순으로 한 사람을 소유자로 판단합니다.

나머지 공동상속인은 다른 일반주택을 양도할 때 해당 공동상속주택을 자신의 주택으로 보지 않는 특례를 검토할 수 있습니다.

종합부동산세에서는

상속 후 경과기간과 지분율, 지분 상당 공시가격을 봅니다.

세 자녀가 1/3씩 상속받았다면 5년이 지나더라도 40% 이하 지분요건을 충족하지만,

두 자녀가 1/2씩 상속받았다면 40% 요건을 충족하지 못하므로 공시가격 6억원·3억원 기준을 다시 확인해야 합니다.

취득세에서는

상속개시일부터 5년이 지나지 않았다면 해당 상속주택을 중과를 위한 소유주택 수에서 제외하고,

5년이 지난 뒤에는 최대지분자 → 거주자 → 연장자 순으로 소유자를 판단합니다.

같은 공동상속지분인데도 양도세·종부세·취득세 결과가 달라질 수 있는 이유입니다.

결론

“부모님 집을 형제들과 공동상속하면 모두 집이 한 채씩 늘어나는 건가요?”

가장 정확한 답은

“그렇게 단순하게 계산하지 않습니다.”

입니다.

공동상속주택은 일반적인 매매나 증여로 취득한 공

동지분과 다른 규정을 적용받습니다.

특히 지난 글에서 살펴본 증여받은 소수지분과 이번 글의 상속받은 소수지분은 반드시 구분해야 합니다.

같은 1%의 지분이라도

증여받은 1%와 상속받은 1%는 세법상 결과가 같지 않을 수 있습니다.

양도소득세에서는 공동상속주택의 소유자로 누구를 볼 것인지와 다른 주택 양도 시 비과세 특례를 확인해야 하고,

종합부동산세에서는 5년·40%·6억원(수도권 밖 3억원) 요건과 특례 신청 여부를 확인해야 하며,

취득세에서는 상속받는 당시의 취득세와 상속 후 5년간의 주택 수 제외, 그 이후 공동상속주택의 소유자 판정까지 함께 봐야 합니다.

결국 공동상속주택은

누가 얼마의 지분을 상속받았는지,

누가 그 주택에 거주하고 있는지,

상속 후 몇 년이 지났는지,

피상속인이 몇 채의 주택을 보유하고 있었는지,

상속인이 기존 또는 이후에 어떤 주택을 보유·취득했는지

까지 함께 확인해야 정확한 결론을 낼 수 있습니다.

특히 상속주택을 장기간 보유할 예정이라면 현재 발생하는 세금만 봐서는 부족합니다.

상속 → 보유 → 추가 주택 취득 → 기존 주택 양도

까지 전체적인 세금 흐름을 함께 검토해야 합니다.

세무회계 율림은 상속 당시의 세금만 계산하는 것이 아니라,

상속 이후 보유·추가 취득·최종 양도까지 이어지는 부동산 세금 전체를 함께 검토합니다.