형은 아파트, 동생은 현금으로 상속받아도 될까? 상속재산 협의분할과 증여세



아버지가 아파트 10억원과 현금 5억원을 남겼습니다.

상속인은 형과 동생 두 명이고, 어머니는 이미 돌아가신 상황이라고 가정하겠습니다.

법정상속분대로라면 두 사람이 각각 7억 5천만원씩 받게 됩니다. 그런데 형제는 이렇게 나누기로 했습니다.

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형은 법정상속분보다 2억 5천만원을 더 받았고, 동생은 그만큼 덜 받았습니다.

"동생이 형에게 2억 5천만원을 증여한 것 아닌가요?"

상속 상담에서 정말 자주 나오는 질문입니다. 결론부터 말씀드리면 이렇습니다.

처음부터 상속인 전원이 적법하게 협의해서 나눈 것이라면, 법정상속분과 다르다는 이유만으로 증여세가 나오지는 않습니다.

다만 조건이 있습니다. 처음 나누는 것인지, 이미 확정된 상속재산을 다시 나누는 것인지.

그리고 상속재산으로 나누는 것인지, 상속인 개인 돈으로 정산하는 것인지.

이 두 가지에 따라 세금이 완전히 달라집니다.

1. 상속재산은 꼭 법정상속분대로 나눠야 할까요?

아닙니다.

민법 제1013조는 피상속인이 유언으로 분할방법을 정하거나 분할을 금지한 경우가 아니라면,

공동상속인이 협의로 상속재산을 분할할 수 있도록 하고 있습니다.

여기서 중요한 것이 두 가지입니다.

첫째, 공동상속인 전원이 참여해야 합니다

상속인 한 명을 빼고 나머지끼리만 나눈 협의는 유효한 협의분할로 인정받기 어렵습니다.

모두가 한자리에 모여야 한다는 뜻은 아니지만, 최종적으로는 전원의 의사가 일치해야 합니다.

그리고 상속인 구성 자체가 생각과 다른 경우가 꽤 있습니다.

• 상속인 중 미성년자가 있는데 친권자도 같은 상속인인 경우 → 이해상반이므로 특별대리인 선임이 필요합니다
• 상속개시 후 상속인 중 한 명이 다시 사망한 경우 → 그 사람의 상속인들이 협의 당사자가 됩니다
• 이복형제, 인지된 자녀, 대습상속인이 있는 경우

그래서 상속에서 가장 먼저 확인할 것은 재산평가가 아니라 공동상속인이 정확히 누구인지입니다.

둘째, 반드시 법정상속분대로 나눌 필요는 없습니다

법정상속분(배우자 1.5, 자녀 각 1)은 협의가 되지 않았을 때 적용되는 기준입니다.

전원이 동의하면 9 대 1도 가능하고, 한 사람이 전부 받는 것도 가능합니다.

다만 도장을 다 받았다고 모든 문제가 사라지는 것은 아닙니다.

사기·강박이 있었거나, 의사능력에 문제가 있었거나,

특별대리인을 거치지 않았다면 협의의 효력 자체가 다투어질 수 있습니다.

함께 알아두기｜협의분할과 상속포기는 다릅니다

협의분할로 아무 재산도 받지 않는 것과,

가정법원에 상속포기를 신고하는 것은 완전히 다릅니다.

협의분할에서 재산을 하나도 받지 않더라도 그 사람은 여전히 상속인입니다.

특히 금전채무와 같은 가분채무는 상속개시와 동시에 법정상속분에 따라 각 상속인에게 나뉘어 승계되고,

원칙적으로 상속재산 분할의 대상이 되지 않습니다(대법원 1997. 6. 24. 선고 97다8809 판결).

즉 "재산은 전부 형이 갖는다"고 협의했더라도,

그 협의만으로 동생이 채권자에 대한 채무에서 빠지는 것은 아닙니다.

채무까지 포함해 상속인의 지위에서 벗어나려면 상속개시가 있음을 안 날부터 3개월 이내에 가정법원에 상속포기를 신고해야 합니다.

재산과 채무의 범위를 알기 어렵다면 한정승인을 검토할 수도 있습니다.

또 채무초과 상태인 상속인이 자기 몫을 다른 상속인에게 몰아주는 협의분할을 하면,

그 채권자가 사해행위 취소를 주장할 수 있습니다.

"재산을 안 받기로 했으니 빚도 상속받지 않는다"는 생각은 위험합니다.

2. 형은 아파트, 동생은 현금. 이렇게 나눠도 되나요?

가능합니다.

실무에서 가장 많이 쓰는 방식이기도 합니다.

부동산을 형제가 2분의 1씩 공동상속하면 당장은 공평해 보입니다.

하지만 팔 때, 세를 놓을 때, 대출을 받을 때마다 공동소유자의 동의가 필요합니다.

처음에는 사이가 좋아도 몇 년 뒤 각자의 사정이 달라지면 그때부터 문제가 됩니다.

그렇다면 형이 2억 5천만원을 더 받은 부분은 왜 증여가 아닐까요?

민법 제1015조는 상속재산 분할의 효력이 상속이 개시된 때로 소급한다고 정하고 있습니다.

적법하게 협의분할이 이루어지면 형은 동생의 지분을 넘겨받은 것이 아니라,

처음부터 아버지로부터 아파트를 직접 상속받은 것이 됩니다.

대법원도 협의분할로 한 상속인이 자기 법정상속분을 초과하는 재산을 취득했더라도,

그 재산은 다른 공동상속인에게서 증여받은 것이 아니라 피상속인으로부터 승계받은 것으로 보아야 한다고 판시해 왔습니다.

법정상속분과 다르게 나눴다는 사실만으로 증여가 되지는 않습니다.

3. 그렇다면 상속세는 누가 얼마나 낼까요?

"형이 더 많이 받았으니 상속세도 더 나오는 것 아닌가요?"

현행 상속세는 피상속인이 남긴 전체 재산을 기준으로 세액을 계산하는 유산세 방식입니다.

이번 사례처럼 배우자가 없고 상속공제에 영향을 주는 다른 사정도 없다면,

형과 동생이 어떤 비율로 나눴다는 이유만으로 상속세 총액이 달라지지는 않습니다.

다만 배우자가 있는 경우는 다릅니다.

배우자가 실제로 얼마를 상속받았는지에 따라 배우자상속공제가 달라지므로,

분할 결과가 상속세 총액에도 영향을 줄 수 있습니다(7번 참고).

앞의 사례를 아주 단순하게 계산해 보겠습니다.

(채무·장례비용·사전증여재산이 없고, 일괄공제 5억원만 적용한다고 가정합니다.)

형이 아파트를 받든 동생이 아파트를 받든 이 산출세액은 같습니다.

다만 상속인별로 부담할 세액은 각자가 받았거나 받을 상속재산의 비율 등에 따라 안분됩니다.

위 사례를 단순화해 형이 3분의 2, 동생이 3분의 1을 받은 것으로 보면 형 약 1억 6천만원, 동생 약 8천만원으로 계산할 수 있습니다.

실제 신고에서는 사전증여재산, 상속인별 과세가액, 세액공제 등이 반영되므로 안분세액은 달라집니다.

상속세를 한 사람이 몰아서 내도 될까요?

상속세에는 연대납세의무가 있습니다.

상속인과 수유자는 각자가 받았거나 받을 재산을 한도로 다른 상속인의 상속세까지 연대하여 납부할 의무를 집니다.

여기서 한도가 되는 '각자가 받았거나 받을 재산'은 상속으로 받은 자산총액에서 승계한 부채와 본인에게 안분된 상속세액을 차감하여 계산합니다.

부동산만 받은 형은 당장 낼 현금이 없고, 현금을 받은 동생은 여유가 있을 것 입니다.

이때 동생이 자신의 연대납세의무 한도 안에서 형의 몫까지 대신 납부했다면,

그 금액을 형에게 증여한 것으로 보지 않는다는 것이 과세관청의 해석입니다.

문제는 그 한도를 넘어서 대신 내주는 경우입니다.

납부재원을 누가 어떻게 마련할지까지 분할 단계에서 함께 설계해야 하는 이유입니다.

4. 상속재산이 집 한 채뿐이라면 어떻게 해야 할까요?

사례를 바꿔보겠습니다.

아버지가 남긴 재산이 10억원짜리 아파트 한 채뿐입니다.

형은 아파트를 갖고 싶어 하고, 동생은 현금을 원합니다.

그래서 형이 아파트를 단독 상속하는 대신 자기 통장에서 동생에게 5억원을 지급하기로 했습니다.

앞 사례와 비슷해 보이지만 결정적인 차이가 있습니다.

• 앞 사례에서 동생이 받은 5억원 → 아버지가 남긴 상속재산
• 이번 사례에서 동생이 받는 5억원 → 형이 원래 보유하던 고유재산

상속재산 중 특정 재산을 한 사람이 취득하고 초과분을 다른 상속인에게 금전으로 정산하는 방식을

대상분할 또는 가액정산이라고 합니다.

민법상으로는 인정되는 분할방법입니다.

문제는 세법입니다.

국세청은 원칙적으로 양도로 보는 입장입니다

국세청은 공동상속인 중 한 사람이 자기 상속지분을 포기하는 대가로 다른 상속인에게서 현금을 받았다면,

그 포기한 지분에 해당하는 부동산은 유상으로 이전된 것이므로 양도소득세 과세대상이라고 해석해 왔습니다(법규재산 2012-237 등).

즉 이 구조에서는 증여세가 아니라 동생의 양도소득세가 먼저 문제 됩니다.

그렇다고 모든 대상분할이 곧바로 양도인 것도 아닙니다

같은 "집은 형, 현금은 동생"이라도 실질이 다를 수 있기 때문입니다.

첫 번째 구조 — 처음부터 분할협의 과정에서 형이 부동산을 단독취득하고, 구체적 상속분의 차액을 정산하기로 정한 경우

두 번째 구조 — 각자의 지분이 사실상 확정된 뒤, 형이 동생 지분을 넘겨받으면서 별도로 대금을 지급한 경우

첫 번째는 상속재산 분할방법의 하나로 볼 여지가 있고,

두 번째는 지분의 유상양도로 판단될 가능성이 큽니다.

법원의 분할심판에 따른 대상분할인지, 상속인들이 최초 협의에서 정한 진정한 대상분할인지,

이미 귀속된 지분을 사후에 매매한 것인지에 따라 결론이 달라질 수 있어 사실관계를 정밀하게 따져야 하는 영역입니다.

또 정산금이 구체적 상속분에 비해 지나치게 많거나 적으면 그 차액에 증여 문제가 더해질 수 있습니다.

그래서 최소한 다음을 확인해야 합니다.

• 정산금 지급이 최초 분할협의의 내용으로 정해졌는지
• 정산금이 구체적 상속분을 정산하기 위한 금액인지
• 상속재산의 시가와 정산금 산정근거가 무엇인지
• 협의분할서에 정산의무가 구체적으로 기재되어 있는지
• 실제 지급시기와 자금 흐름이 협의 내용과 일치하는지
• 이미 지분등기나 별도의 처분이 이루어진 뒤에 지급한 것은 아닌지

"대상분할이니까 무조건 양도세"도, "협의분할이니까 무조건 상속"도 아닙니다.

같은 금액을 주고받아도 협의서의 내용, 등기 순서, 지급시기, 자금 흐름에 따라 결론이 갈립니다.

개인 돈으로 정산금이 오간다면 도장을 찍기 전에 양도소득세와 증여세를 함께 검토해야 합니다.

이 주제는 판례와 예규를 따로 정리해야 할 만큼 내용이 많아 다음 글에서 다루겠습니다.

5. 처음부터 몰아주는 것과, 나중에 다시 나누는 것은 다릅니다

오늘 글에서 가장 중요한 부분입니다.

지금까지 "협의분할로 더 받아도 증여가 아니다"라고 설명했는데, 여기에는 전제가 있습니다.

원칙적으로 각 상속인의 상속분이 등기·등록·명의개서 등으로 확정되기 전에 이루어진 최초 협의분할이어야 한다는 것입니다.

이미 상속분이 확정된 경우라면 신고기한 내 재분할인지, 법에서 정한 예외에 해당하는지를 따로 확인해야 합니다.

다음 순서를 보시죠.

1. 형과 동생이 아파트를 각각 2분의 1씩 법정지분대로 상속등기했습니다
2. 시간이 지난 뒤 "역시 형이 갖는 게 낫겠다"며 다시 합의했습니다
3. 동생 지분을 형에게 이전했습니다

상속세 및 증여세법 제4조 제3항은 이런 경우를 정면으로 규정하고 있습니다.

상속분이 등기 등으로 확정되어 등기 등이 된 후 다시 협의분할한 결과 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하면,

그 초과분은 상속분이 감소한 상속인에게서 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과합니다.

다만 예외가 있습니다.

• 상속세 과세표준 신고기한 이내에 재분할하여 초과 취득한 경우
• 상속회복청구의 소에 대한 법원의 확정판결로 상속인·상속재산에 변동이 있는 경우
• 채권자대위권 행사로 법정상속분대로 등기된 재산을 상속인들이 협의분할하여 재분할하는 경우
• 신고기한 내 물납을 위해 법정상속분으로 등기했다가 물납허가를 받지 못한 경우 등

거주자 상속의 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다.

아버지가 3월 10일에 돌아가셨다면 신고기한은 9월 30일입니다.

상속세 신고기한을 넘겨 이미 확정된 상속분을 다시 나누면 증여세 위험이 커집니다.

다만 실제로는 최초 등기 내용, 상속분이 확정된 시점, 재분할 사유와 법정 예외를 모두 확인해야 합니다.

6. 취득세는 따로 확인해야 합니다

재분할 문제는 증여세로 끝나지 않습니다.

지방세법 제7조 제13항도 같은 구조를 두고 있습니다.

상속재산에 대하여 등기 등에 의하여 각 상속인의 상속분이 확정되어 등기 등이 된 후 공동상속인이 협의하여 재분할한 결과 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하면, 그 초과분은 상속분이 감소한 상속인에게서 증여받아 취득한 것으로 보아 취득세를 부과합니다.

여기서 반드시 짚어야 할 것이 기한 기준이 다르다는 점입니다.

일반적인 국내 상속이라면 상속세와 취득세 기한이 같지만, 연장 사유가 서로 다릅니다.

상속세는 피상속인이 비거주자일 때, 취득세는 상속인이 외국에 주소를 둘 때 늘어납니다.

해외 거주 가족이 있는 상속에서 한쪽 기한만 맞추고 다른 쪽을 놓치는 경우가 실제로 생깁니다.

또 상속으로 주택을 취득할 때는 요건을 갖추면 1가구 1주택 특례세율을 적용받을 수 있지만, 재분할에 따른 초과 취득이 증여취득으로 판단되면 그 방식으로 처리할 수 없습니다.

상속세의 6개월만 확인하고 취득세까지 해결됐다고 생각하면 안 됩니다.

7. 배우자가 있다면 분할 기한이 하나 더 있습니다

지금까지는 어머니가 이미 돌아가신 것으로 가정했습니다.

배우자가 살아 계신다면 협의분할은 곧바로 배우자상속공제와 연결됩니다.

배우자상속공제는 배우자가 실제로 상속받은 금액을 한도 내에서 최대 30억원까지 공제하는 제도입니다.

다만 실제 상속액 기준으로 공제받으려면 배우자상속재산분할기한(상속세 과세표준 신고기한의 다음 날부터 9개월이 되는 날)까지 다음 세 가지를 모두 마쳐야 합니다.

1. 배우자의 상속재산을 분할할 것
2. 등기·등록·명의개서가 필요한 재산은 그 절차까지 완료할 것
3. 분할 사실을 관할 세무서장에게 신고할 것

이 중 하나라도 빠지면 실제로 배우자가 얼마를 받았든 공제액이 최소공제액인 5억원에 머무를 수 있습니다.

부득이한 사유로 기한 내 분할이 어렵다면, 그 사유를 기한까지 신고해 두는 별도의 절차도 마련되어 있습니다.

누구에게 얼마를 줄 것인지뿐 아니라, 언제까지 분할·등기·신고할 것인지까지가 분할계획입니다.

8. 협의분할은 앞으로의 양도소득세까지 바꿉니다

상속세만 놓고 보면 누가 아파트를 받든 총액은 같습니다.

그런데 상속 이후를 보면 이야기가 달라집니다.

형은 이미 주택이 있고 동생은 무주택자라고 해보겠습니다.

아무 검토 없이 형에게 상속주택을 배분하면, 형이 기존 주택이나 상속주택을 처분할 때 1세대 1주택 판단이 복잡해집니다.

반대로 동생이 실제 거주하며 장기 보유할 계획이라면 동생이 받는 편이 나을 수 있습니다.

공동으로 나누는 것도 마찬가지입니다.

"지분을 조금만 받으면 주택 수에 안 들어간다"는 이야기를 자주 듣지만, 이것은 세목마다 규정이 다릅니다.

• 양도소득세: 공동상속주택 외의 다른 일반주택을 양도하면서 1세대 1주택 비과세를 판단할 때, 그 공동상속주택은 원칙적으로 소수지분자의 주택으로 보지 않습니다. 다만 상속지분이 가장 큰 상속인은 그 주택을 소유한 것으로 보고, 최대지분자가 둘 이상이면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 최연장자 순으로 판정합니다(소득세법 시행령 제155조 제3항)
• 종합부동산세: 상속개시 후 경과기간, 지분율, 지분 상당 공시가격을 기준으로 별도의 특례를 둡니다
• 취득세: 상속주택을 주택 수에서 제외하는 기간과 1가구 1주택 판정에 또 다른 규정이 적용됩니다

같은 공동상속주택이라도 어느 세금을 따지느냐에 따라 결론이 달라진다는 뜻입니다.

위 양도소득세 항목은 모든 상황에 적용되는 일반규정이 아니라, 일반주택을 양도할 때의 비과세 판단에 관한 특례라는 점도 함께 기억하셔야 합니다.

여기에 두 가지를 덧붙입니다.

첫째, 국세청은 이 특례를 적용할 때 공동상속인 사이에 증여나 매매로 지분이 변동되더라도 원칙적으로 상속개시 당시의 지분을 기준으로 소유자를 판정한다는 해석을 제시해 왔습니다. 다만 소수지분자가 다른 상속인의 지분을 다시 상속받는 등 새로운 상속이 발생하면 별도의 판정이 필요합니다.

둘째, 이 특례는 상속개시 당시 피상속인과 별도세대였던 경우를 전제로 합니다. 대법원은 상속개시 당시 피상속인과 1세대를 구성하던 상속인이 공동으로 상속받은 주택은 이 조항의 '공동상속주택'에 해당하지 않는다고 판단했습니다(대법원 2023. 12. 21. 선고 2023두53799 판결). 부모님과 함께 살던 자녀가 그 집을 공동상속하는 경우라면 특히 확인이 필요합니다.

어느 쪽이든 최초 협의분할에서 누구에게 얼마의 지분을 귀속시키느냐가 이후의 1세대 1주택 판단에 장기간 영향을 줄 수 있습니다.

상속 당시의 평가는 나중의 양도세와 연결됩니다

상속받은 자산을 나중에 양도할 때의 취득가액은 원칙적으로 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액을 기준으로 합니다.

그래서 상속 당시 부동산을 어떤 가액으로 평가했는지는 지금의 상속세뿐 아니라 앞으로의 양도차익에도 직접 영향을 줍니다.

다만 상속세 신고가액이나 과세관청이 과거에 결정·경정한 가액이 언제나 그대로 양도소득세 취득가액이 되는 것은 아닙니다.

대법원은 2026년 8월, 과세관청이 종전에 상속재산가액을 결정·경정했더라도 그 가액이 객관적이고 합리적인 시가를 반영하지 못한다면, 사실심 변론종결 시까지 증명된 상속 당시의 시가를 기준으로 양도차익을 산정해야 한다는 취지로 판단했습니다.

상속세액이 0원이어서 상속 단계에서는 평가액을 다툴 실익이 없었던 납세자의 사안이었습니다.

그렇다고 상속 당시 아무 검토 없이 기준시가로 신고해 두고, 팔 때 뒤늦게 감정을 받으면 언제나 취득가액을 높일 수 있다는 뜻은 아닙니다.

그 가액이 상속 당시의 객관적인 교환가치를 제대로 반영하는지, 평가방법과 비교사례가 합리적인지를 다시 다퉈야 합니다.

상속재산 평가는 지금 낼 상속세와 나중에 낼 양도소득세 사이에서 함께 판단해야 하는 문제입니다.

분할 전에 확인해야 할 것들

• 공동상속인이 정확히 누구인가 (미성년자, 대습상속인, 재차 상속 포함)
• 상속채무가 있는가, 상속포기나 한정승인을 검토할 필요는 없는가
• 각 상속인은 현재 주택을 몇 채 보유하고 있는가
• 상속주택에 실제로 거주할 사람은 누구인가
• 계속 보유할 것인가, 가까운 시일 안에 매각할 것인가
• 상속세 납부재원은 누가 어떻게 마련할 것인가
• 정산금이 오간다면 그 재원이 상속재산인가 개인재산인가
• 배우자가 있다면 분할·등기·신고 일정을 어떻게 잡을 것인가
• 상속 당시 시가를 어떤 방법으로 평가할 것인가

정리하겠습니다

상속인 전원이 적법하게 협의하여 형은 아파트 10억원, 동생은 현금 5억원으로 최초 분할했다면, 형이 더 받은 2억 5천만원을 증여로 보지는 않습니다.

하지만 이미 상속분을 확정한 뒤 다시 나누거나, 한 사람의 개인 돈으로 정산하거나, 배우자상속공제 기한을 놓치면 이야기가 달라집니다.

상속재산은 세금을 계산한 뒤 나누는 것이 아니라, 어떻게 나누느냐에 따라 앞으로의 세금이 달라집니다.

도장을 찍기 전에는 분할안을 비교적 자유롭게 바꿀 수 있습니다.

하지만 상속분이 등기 등으로 확정된 뒤 이를 다시 바꾸면, 시기와 사유에 따라 증여세와 취득세가 따라올 수 있습니다.

세무회계 율림은 재산을 나누기 전부터 검토합니다

상속세 신고를 진행하다 보면 분할과 등기를 모두 끝낸 뒤에 찾아오시는 경우가 있습니다.

그런데 누구에게 어떤 재산을 배분했는지는 상속세뿐 아니라 취득세, 그리고 앞으로의 양도소득세까지 바꿉니다.

상속재산·채무 확인 → 재산평가 및 감정평가 검토 → 예상 상속세 계산 → 상속인별 분할안 비교 → 배우자상속공제와 등기일정 검토 → 납부재원 검토 → 이후 보유·처분과 양도소득세 검토

재산을 먼저 나누고 세금을 계산하는 것이 아니라, 나누기 전에 각 안의 세금을 비교하는 것이 상속 컨설팅의 핵심입니다.