기흥구 아파트 비조정 > 조정지역 지정으로 인한 세율 궁금증

■ 네, 6월 30일에 계약서를 쓰고 계약금을 받은 사실이 확인되면 다주택자라도 중과세율이 아닌 기본세율로 신고합니다. '비조정 세율'이 따로 있는 것이 아니라 다주택 중과에서 빠지는 구조입니다. ▶ 기준은 '공고일'입니다 기흥구는 국토교통부공고 제2026-882호로 2026. 7. 1. 공고되어 그날부터 조정대상지역이 됐습니다. 소득세법 시행령은 「조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택」을 중과 대상에서 뺍니다. 6. 30. 계약·계약금 수령은 공고일(7. 1.) 이전이므로 여기에 해당합니다. 국세청은 같은 공고에서 7. 1. 당일 계약한 경우도 중과 배제로 답했습니다(사전-2026-법규재산-1125). ▶ 그래서 달라지는 것 ① 세율: 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과 → 기본세율 ② 장기보유특별공제: 중과 주택은 배제되지만, 이 경우 보유 3년 이상이면 적용됩니다. ※ 보유기간이 2년 미만이면 단기 세율(1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%)이 기본세율보다 큰 쪽으로 적용됩니다. ▶ 1주택이라면 취득 시기를 보세요 중과는 해당이 없습니다. 비과세 거주 2년 요건은 '취득 당시' 조정대상지역이었는지로 정해지고, 이번 7. 1. 지정으로 새로 생기지 않습니다. 기흥구는 2018. 12. 31.(영덕동 광교지구는 그 전)부터 2022. 11. 14. 해제 전까지도 조정대상지역이었습니다. 그 사이에 취득하셨다면 2년 이상 거주해야 비과세됩니다. 다만 지정 공고 전에 계약하고 계약금을 낸 날 무주택 세대였다면 거주요건이 없습니다. ▶ 지금 하실 일 ① 6. 30. 매매계약서와 계약금 입금 통장내역을 함께 보관하세요. ② 계약금 전부를 언제 받았는지 날짜별 입금내역을 확인하세요. ③ 예정신고는 양도일(대금 청산일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내, 지방소득세는 그 기한에 2개월을 더한 날까지입니다. ※ 근거: 소득세법 제104조제7항·제95조제2항·제105조제1항, 소득세법 시행령 제167조의10제1항제11호·제167조의3제1항제11호, 같은 영 제154조제1항제5호 (2026. 11. 현재 시행 법령 기준) ──────────── 더빈 세무회계 한빈 세무사

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다. 6월 30일에 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되면, 잔금을 7월 1일 이후에 받더라도 기본세율에 20%포인트(3주택 이상은 30%포인트)를 더하는 다주택자 중과세율은 적용되지 않습니다. 조정대상지역 공고일 이전에 팔기로 계약하고 계약금을 받은 주택은 중과 대상에서 빼도록 정해져 있기 때문입니다. 기흥구 지정은 2026년 7월 1일 국토교통부 공고로 그날부터 효력이 생겼으므로 6월 30일 계약은 공고 이전입니다. 이 예외는 양도 당시 2주택자인 경우뿐 아니라 3주택 이상이거나 분양권·입주권을 함께 가진 경우에도 똑같이 있습니다. 다만 계약서만으로는 부족하고 계약금을 실제로 받은 사실이 함께 확인돼야 합니다. 계약금을 받은 사실이 드러나지 않고 지급 방법도 계약서와 달라 그 계약서를 인정하지 않은 심판례가 있습니다. 계약금을 나눠 받았다면 공고일인 7월 1일까지 받은 부분은 공고 이전으로 보지만, 일부를 7월 2일 이후에 받았다면 다툼이 생길 수 있습니다. 이런 경우 중과세율로 과세한 처분을 조세심판원이 취소한 결정이 있습니다. 공고일 이전에 계약금 일부라도 받았으면 중과에서 빼야 한다는 이유였습니다. 계약이 해제되거나 매수인이 바뀌는 경우까지 이 예외가 그대로 유지된다고 단정하기는 어렵습니다. 말씀하신 비조정지역 세율은 중과를 더하지 않은 세율입니다. 보유기간이 2년 이상이면 기본세율이고, 2년 미만이면 지역과 관계없이 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%의 단기세율이 적용됩니다. 중과 대상에서 빠지면 장기보유특별공제도 받을 수 있어, 보유기간이 3년 이상이면 연 2%씩 최대 30%까지 공제됩니다. 1세대 1주택이라면 세율보다 비과세 여부를 먼저 봐야 합니다. 보유기간이 2년 이상이고 양도가액이 12억원 이하이면 비과세이고, 12억원을 넘으면 넘는 부분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다. 이때 보유기간이 3년 이상이고 그중 2년 이상 거주했다면 장기보유특별공제를 보유·거주기간에 따라 최대 80%까지 받습니다. 이번 7월 지정으로 거주요건이 새로 생기지는 않습니다. 다만 기흥구는 2018년 12월 31일(영덕동 일원 광교택지는 2018년 8월 28일)부터 2022년 11월 14일 해제 전까지도 조정대상지역이었으므로, 그 기간에 취득하셨다면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 비과세됩니다. 그 기간에 취득하셨더라도 지정 공고일 이전에 매매계약을 하고 계약금을 냈는데 그날 무주택 세대였다면 거주요건이 없습니다. 일시적 2주택 같은 특례로 1주택 비과세를 받는 주택도 중과 대상이 아닙니다. 양도일은 잔금을 받은 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일입니다. 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이고, 양도소득분 지방소득세는 그 기한에 2개월을 더한 날까지 지방자치단체에 신고합니다. 다주택자 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일까지 양도했거나 그날까지 계약 등을 마친 경우에만 적용되어 6월 30일 계약과는 관계가 없습니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.