상생임대주택 특례 적용 및 양도소득세 비과세 관련 문의

Question

2018년 서울 아파트를 취득했으며, 실거주 이력 없는 현재 1세대 1주택자입니다.

임대차 내역은 다음과 같습니다.

* 2022.2~2024.2: 보증금 3.5억 원, 정상 만기
* 2024.2~2026.2: 동일 임차인과 새 계약서 작성, 3.1억 원으로 감액 갱신(2025.10 임차인 사정으로 중도 퇴거)
* 2025.10~2027.10: 신규 임차인과 3.3억 원 계약

2027년 10월 매도 예정으로 문의드립니다.

1. 2022년과 2024년 계약을 연속된 직전 임대차계약으로 보아 3.5억 원 기준으로 인상률을 판단할

김영훈 · Answer

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.

2025년 계약은 3.5억 원이 아니라 감액한 3.1억 원과 비교해 5%를 넘으므로, 말씀하신 계약만으로 특례를 적용하기는 어려워 보입니다. 3.2억 원으로 낮춘 뒤 2025년부터 2년을 인정받을 수 있는지도 확답하기 어렵습니다.

다만 2022년 계약에서 이미 상생임대 요건을 채웠을 가능성은 있습니다. 그 계약이 요건을 충족했다면 현행 양도기한은 2027년 말까지입니다.

2022년 이전 계약서와 중도 퇴거·감액 약정을 갖춰 프로필 상담을 신청하시면, 특례 적용이나 실거주 후 매도 방안을 검토할 수 있습니다.

박철원 · Answer

안녕하세요. 박철원세무사입니다.

1> 중도퇴거로 인한 경우에는 중되퇴거한 임대보증금과 같거나 더 낮은 경우에 한해서 상생임대차계약기간을 전체를 합산하실 수 있습니다.

2>

3> 상생임대인제도를 통해서는 양도소득세 비과세를 받기는 어려워 보입니다.

양도가액이 12억원 이하인 경우에는 2년 거주를 통해서 양도소득세 비과세 적용을 받는 것이 좋아 보입니다.

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