결론부터 말씀드리면, 시가 11억 아파트를 2.1억에 넘겨받으면 장모님은 양도세, 받는 분은 증여세와 취득세가 각각 계산됩니다. 저가 매매와 증여가 함께 성립하는 구조입니다. 1. 증여세 (받는 분) - 특수관계인에게서 시가보다 싸게 사면, 차액에서 기준금액(시가 30%와 3억원 중 적은 금액)을 뺀 금액에 증여세가 붙습니다. (상속세 및 증여세법 제35조 제1항, 시행령 제26조 제2항) - 계산: (11억 - 2.1억) - 3억 = 5.9억이 증여재산가액 - 아내분이 친정어머니께 받는 경우 공제 5천만원, 남편분(사위)이 받는 경우 기타친족 공제 1천만원이라 누구 명의로 하느냐에 따라 세액이 달라집니다. 2. 양도세 (장모님) - 시가와 거래가액 차이가 3억원 이상이면 양도가액을 시가 11억으로 다시 계산합니다. (소득세법 제101조, 시행령 제167조 제3항) - 장인어른 주택까지 합쳐 1세대 2주택이라, 비과세를 받으려면 재개발 주택의 관리처분인가 시점, 두 주택 취득일 등 확인이 필요합니다. 재개발 주택이 이미 조합원입주권으로 바뀌었다면 주택과 입주권 특례 요건으로 따져야 합니다. 3. 취득세 (받는 분) - 특수관계인 간 저가 거래는 시가인정액(11억)을 과세표준으로 봅니다. (지방세법 제10조의3 제2항) - 부부가 분양권을 갖고 있으면 분양권도 주택 수에 들어가서, 조정대상지역(안양 동안구) 주택을 취득하면 1세대 2주택 중과세율(8%)이 적용될 수 있습니다. (지방세법 제13조의2 제1항 제2호) 4. 정리 이 구조는 세 가지 세금이 동시에 걸리고, 명의자, 주택 수, 재개발 진행 단계에 따라 결과가 크게 달라집니다. 실행 전에 일반 증여, 부담부증여, 시가 매매 세 가지를 같이 계산해 비교해 보시는 것을 권합니다. 가치 세무회계 최준위 세무사
