아파트 양도 소득세 질문드립니다

주택1) 2020년 2월 서대문구 위치의 84m3 아파트 분양권을 아내에게서 남편에게 50% 증여했습니다. 당시 취득 가액은 5.1억이였으며 증여 금액은 1.8억입니다(아내가 남편에게 증여, 당시 잔금 1.5억은 배제) 주택2) 21년 8월 아내가 인천 송도 위치의 59 m3 아파트를 취득한 상태입니다. 질문1. 아파트 장기보유 계획으로 양도소득세 감소를 위해 주택1을 남편에서 아내에게 양도 후 10년이 지난 시점에 매매 하려는 계획입니다. (시세 12억) 아래와 같이 고려하고 있는데 계산이 유효할까요? 현재) 양도세 기준 금액 : 아내 3.45억 남편 3.45억 (취득 5.1억 매매 12억 | 양도소득 6.9억) 증여 후) 양도세 기준 금액 : 아내 3.45억 (취득 5.1/2+6억=8.55억 매매 12억 | 양도소득 3.45억) 질문2. 10년 장기 보유 결정을 한 경우, 임대 사업자로 가입하는게 유리할까요? 보증보험 가입 의무가 있고 임대로 인상이 5%로 제한되는 부분은 인지하고 있습니다.