2026년 10월 26일조회 39
안녕하세요
23년도 7월에 서울 강동구 소재 빌라 1호를
2억 599만원에 취득하였으며
3년 정도 보유한 지금 3억 후반에 매물 내놓으려고 하는데
실 거주 2년은 하지 않았습니다.
현재 시점 기준으로 12억 미만 빌라 취득일 기준(23.07) 조정대상구역이었다면 실거주 2년의무가 있어야 비과세인걸까요?
2년 실거주를 안하고 임대만 주다가 팔려고하는데 부동산 사장님들도 헷갈려해서 문의드립니다.
안녕하세요. 김영훈 세무사입니다. 2023년 7월에 잔금을 치르셨다면 2년을 거주하지 않아도 비과세가 될 수 있습니다. 1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건은 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택에만 적용됩니다. 서울 강동구는 2023년 1월 5일 조정대상지역에서 해제됐다가 2025년 10월 16일 다시 지정됐으니, 2023년 7월은 해제돼 있던 기간입니다. 취득한 뒤에 다시 지정됐다고 거주요건이 새로 생기지는 않습니다. 국세청도 2023년 6월에 잔금을 치른 서울 주택을 2025년 10월 재지정 뒤 거주하지 않고 판 사례에서 거주요건이 없다고 봅니다. 여기서 취득일은 계약일이 아니라 잔금일이고, 잔금 전에 등기했다면 등기접수일입니다. 보유기간 2년은 이미 채우셨고, 그동안 임대를 준 것은 비과세 요건과 상관이 없습니다. 다만 비과세는 양도일 현재 세대 전체가 이 빌라 한 채만 가지고 있고 양도가액이 12억 원 이하일 때 적용됩니다. 배우자가 없다면 30세 이상 등 1세대 요건도 갖춰야 합니다. 배우자 등 세대원 명의의 다른 주택이나 조합원입주권, 2021년 이후 취득한 분양권이 있으면 원칙적으로 비과세가 되지 않습니다. 이사하며 새 집을 먼저 산 경우나 상속·혼인·부모 봉양으로 두 채가 된 경우는 특례를 따로 따지고, 비과세가 안 되면 강동구가 양도 당시 조정대상지역이라 중과 여부도 봐야 합니다. 또 건축물대장에 근린생활시설로 올라 있는 빌라라면 보유기간은 주거용으로 쓰기 시작한 날부터 셉니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
■ 2023년 7월에 강동구 빌라를 실제 취득하셨다면, 일반적인 1세대 1주택 비과세에 필요한 2년 거주요건은 적용되지 않습니다. 다만, 양도일 현재 세대 전체의 주택 보유 현황은 확인해야 합니다. ▶ 강동구는 취득 전에 해제됐습니다 취득 당시 조정대상지역이었다면 원칙적으로 2년 보유와 2년 거주가 필요하다는 이해는 맞습니다. 하지만 강동구는 2023년 1월 5일 조정대상지역에서 해제됐습니다. 따라서 그해 7월 취득한 주택은 이 거주요건의 적용 대상이 아닙니다. 이후 다시 지정되더라도 판단 기준은 「취득 당시에」입니다. ▶ 12억원 미만이라는 조건만으로 비과세되지는 않습니다 국내 거주자로서 양도일 현재 1세대 1주택이고, 말씀하신 대로 2년 이상 보유했으며 다른 배제 사유가 없다면, 임대만 하다가 3억원 후반에 팔아도 비과세를 적용받을 수 있습니다. 12억원은 취득가격이 아닌 실제 양도가격 기준입니다. 매도 전에 ① 2023년 7월이 계약일인지 실제 취득 시점인지 ② 배우자 등 세대원의 다른 주택·분양권·입주권 보유 여부를 확인하세요. 취득 당시 계약서·잔금 지급 내역과 등기사항증명서를 함께 살펴보시면 됩니다. ※ 근거: 국토교통부공고 제2023-2호, 소득세법 제89조제1항제3호, 소득세법 시행령 제154조제1항, 사전-2026-법규재산-0047(2026.4.8.). 2026.10.27. 현재 시행 법령 기준. ──────────── 더빈 세무회계 한빈 세무사
안녕하세요. 박철원세무사입니다. 서울특별시 강동구는 23년 1월 4일에 조정대상지역에서 해제 되었습니다. 23년 7월달에 취득한 1세대 1주택자는 양도가액 12억원 이하인 경우 2년이상 보유만 하시면 양도소득세 비과세 적용이 가능합니다. 실거주 하지 않으셔도 됩니다.