2026년 11월 4일조회 32
안녕하세요.
남편명의의 7억아파트를 매도해서, 그 중 6억으로 11억 아파트를 전세끼고 매입할 예정입니다.
부부 공동명의로 진행하려하는데, 부부증여를 진행해야 하는지 여쭙고싶습니다.
이때, 증여액은 6억 중 3억이 되는걸까요?
20년동안 남편보다 아내의 급여가 3배정도 많았는데, 부부간의 증여신고 등을 해야하는 이유가 있을까요?
감사합니다.
안녕하세요. 김영훈 세무사입니다. 남편분 아파트를 판 돈으로 아내분 지분까지 사면, 증여 절차를 따로 밟지 않아도 그 지분 대금은 원칙적으로 남편분이 증여한 돈이 됩니다. 남편 단독 명의 주택을 판 돈으로 부부가 절반씩 아파트를 산 경우에도, 소득이 없던 아내 몫 지분 대금을 남편이 증여한 것으로 본 심판 사례가 있습니다. 증여액은 그 지분을 사는 데 실제로 들어간 남편분 돈입니다. 전세보증금이 5억원이고 지분과 보증금 반환 의무를 절반씩 나눈다면, 11억원에서 보증금을 뺀 6억원의 절반인 3억원이 맞습니다. 아내분 몫 취득세나 중개보수까지 남편분 돈으로 냈다면 그 금액도 더해지고, 지분을 다른 비율로 정하면 그 비율로 계산합니다. 배우자에게서 받은 증여는 10년 동안 받은 금액을 합쳐 6억원까지 공제됩니다. 증여액이 3억원 정도이고 그 전 10년 안에 배우자에게서 받은 다른 증여가 없다면 낼 증여세가 없고, 있었다면 남은 한도만큼만 공제됩니다. 혼인 중 한쪽 명의로 산 재산은 명의자의 재산으로 보는 것이 원칙이라, 그 아파트를 판 돈도 일단 남편분 돈으로 봅니다. 다만 아내가 오랫동안 근로소득을 받으며 생활비를 함께 또는 주로 부담해 왔다는 자료가 있던 사건에서, 남편 명의 주택을 부부가 함께 마련한 재산으로 보고 그 판 돈으로 산 아내 지분을 증여로 본 처분을 취소한 심판 사례가 있습니다. 근로소득 자료와 함께 그 아파트의 매수대금·대출 상환금·생활비가 아내분 계좌에서 나간 내역이 있으면 그 부분은 아내분 몫으로 인정될 수 있습니다. 기여도를 보여 줄 자료 없이 부부가 함께 모은 재산이라고 주장만 한 경우는 받아들여지지 않은 사례가 있습니다. 자기 소득으로 모은 아내분 명의 예금에서 직접 내는 부분은 처음부터 증여가 아닙니다. 증여세 신고는 증여받은 날(현금은 건넨 날)이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 해야 합니다. 공제 한도 안이라 낼 세액이 없으면 신고하지 않아도 가산세는 부과되지 않지만, 신고한 증여 금액은 아내분 지분 대금의 자금출처로 인정됩니다. 11억원 아파트처럼 실거래가 6억원 이상인 주택을 사면 지역과 관계없이 부동산 거래신고 때 주택취득자금 조달계획서도 내야 합니다. 이 계획서는 매수인마다 따로 쓰고 배우자에게서 받은 돈과 증여세 신고 여부를 적는 칸이 있습니다. 투기과열지구에 있는 주택이면 증여세 신고서 같은 증명서류를 붙여야 합니다. 제출한 계획서는 국세청에도 통보됩니다. 나중에 아내분 몫 보증금을 세입자에게 돌려줄 때 남편분 돈으로 갚으면 그 돈도 증여로 추정될 수 있고, 그때는 남은 배우자 공제 한도 안에서 계산합니다. 또 증여일부터 10년 안에 남편분이 돌아가시면 이 증여 금액은 신고 여부와 관계없이 상속세 과세가액에 더해집니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
■ 남편 매도대금으로 아내 지분 대금을 내면 배우자 증여가 맞습니다. 1/2씩 등기하고 현금 6억 원을 모두 남편 돈으로 낸다면 증여액은 3억 원입니다. 배우자 증여재산공제 6억 원 안이라, 최근 10년 안에 남편에게서 받은 다른 증여가 없다면 증여세는 0원입니다. ▶ 3억 원이 되는 계산 아내 지분 1/2 = 5억 5천만 원 = 현금 3억 원 + 전세보증금 중 아내 몫(보증금 5억 원 가정 시 2억 5천만 원) 보증금 몫은 아내가 세입자에게 돌려줄 아내 채무라 증여액에서 빠집니다. 지분 비율이 다르면 증여액도 달라집니다. ▶ 아내 급여가 더 많았던 점 국세청 심사 결정(심사증여2011-0087)은 부부별산제를 전제로, 취득자금이 다른 배우자 돈이었다는 직접 입증이 없으면 명의자 자금으로 보았고 소득 자료만으로는 부족하다고 했습니다. 급여 차이만으로는 남편 명의 아파트 매도대금을 아내 돈으로 보기 어렵습니다. ▶ 방법별 정리 ① 남편 돈으로 지급: 증여받은 날이 속하는 달 말일부터 3개월 안에 증여세 신고(세액 0원). 세액이 없으면 무신고가산세도 없지만, 신고하면 공제 사용과 자금 흐름이 기록으로 남습니다. ② 아내 예금·급여로 지급: 증여가 아닙니다. 아내 계좌에서 매도인에게 직접 보내세요. ③ 아내 계좌의 돈이 7억 원 아파트 대금에 들어간 이체내역이 있다면 그 금액은 아내 자금으로 다퉈 볼 여지가 있습니다. ▶ 매입 후에 볼 것 보증금을 돌려줄 때 아내 몫을 남편 돈으로 갚으면 그 금액도 배우자 증여가 되어 10년 6억 원 공제 한도에 합산됩니다. 또 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 나중에 1세대1주택 비과세를 받으려면 2년 거주가 필요하니, 전세를 끼고 사기 전에 지정 여부를 확인하세요. ▶ 지금 하실 일 ① 지난 10년간 배우자 간 증여 이력 확인 ② 아내 몫 3억 원의 자금 출처를 정하고 계좌 이체로 지급 ※ 근거: 상속세 및 증여세법 제53조·제68조, 소득세법 시행령 제154조제1항, 국세청 재산세과-183(2011. 4. 7.) (2026. 11. 현재 시행 법령 기준) 매매계약서(지분·보증금)와 최근 10년 배우자 간 증여 내역을 보면 신고할 증여액과 대금 지급 순서를 정리해 드릴 수 있습니다. ──────────── 더빈 세무회계 한빈 세무사
안녕하세요. 박철원세무사입니다. 공동명의로 취득하시는 경우에는 각자 매매대금의 50%를 매도인에게 지급하셔야 합니다. 사모님께서 매매대금을 지급하지 않는 경우에는 증여세신고를 통해서 매매대금 50%를 지급하실 수 있습니다. 부부사이에는 재산관리를 해 줄 수 있기 때문에 남편분의 자금 중 사모님께서 입금해 주신 금액이 있다면 그 금액은 증여재산이 아닌 사모님 재산으로 아파트 취득자금을 납부하실 수 있습니다. 너무 번거로우실 수 있기 때문에 증여재산공제 6억원을 한도로 증여세신고를 하시는 것이 좋아 보입니다.