부동산 가격이 높게 유지되면서, 부모님이 보유한 주택을 자녀에게 시세보다 저렴하게 넘겨주려는 고민을 하시는 분들이 많습니다. 이를 세법상 '저가양도'라고 부릅니다.
하지만 가족 간 거래는 국세청이 가장 주시하는 '특수관계인 간 거래'입니다. 단순히 싸게 파는 것에 그치지 않고 법에서 정한 기준을 지키지 않으면 생각지도 못한 증여세와 양도소득세 폭탄을 맞을 수 있습니다.
1. 저가양도 시 발생하는 두 가지 세무 이슈
부모와 자녀 간에 부동산을 시세보다 싸게 거래하면 크게 두 가지 측면에서 세무적인 검토가 필요합니다.
- 증여세 문제: 사는 사람(자녀)이 시가보다 너무 싸게 사서 얻은 이익에 대해 부과됩니다.
- 양도소득세 문제: 파는 사람(부모)이 세금을 줄이기 위해 일부러 낮게 판 것으로 보아 시가를 기준으로 세금을 재계산합니다.
2. 증여세 과세 기준: '3억 또는 30%' 법칙
상속세 및 증여세법 제35조에 따르면 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 그 차액이 3억 원 이상인 경우, 그 차액에서 일정 금액을 제외한 금액을 증여받은 것으로 간주합니다.
핵심 포인트: 즉, 시가와 거래가액의 차이가 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액보다 크다면 증여세가 발생합니다. 이 범위를 지킨다면 차액만큼 이득을 보더라도 증여세 없이 자산을 이전할 수 있습니다.
3. 양도소득세 '부당행위계산 부인' 주의
증여세가 안 나온다고 해서 안심할 순 없습니다. 양도소득세는 기준이 훨씬 더 엄격하기 때문입니다. 이를 부당행위계산 부인 규정이라고 합니다.
- 시가와 거래가액의 차이가 시가의 5% 이상인 경우
- 또는 그 차액이 3억 원 이상인 경우
이 조건 중 하나라도 해당하면 국세청은 실제 거래가격인 7억, 8억이 아니라 '시가(10억)'를 기준으로 양도소득세를 다시 계산합니다. 부모님 입장에서는 비과세 혜택을 못 받는 경우라면 상당한 세금 부담이 생길 수 있습니다.
4. 실제 사례로 보는 세금 계산
예시 상황: 시가 10억 원인 아파트를 자녀에게 7억 원에 매도하는 경우
- 증여세: 시가 10억의 30%인 3억과 기준액 3억이 동일하므로, 7억에 거래하면 증여세는 발생하지 않습니다.
- 양도소득세: 시가 10억의 5%인 5,000만 원보다 차액(3억)이 훨씬 크므로, 부모님은 10억 원에 판 것으로 보아 양도세를 신고해야 합니다.
가족 간 저가양도는 합법적인 절세 전략이 될 수 있지만, 시가 산정과 자금 흐름 증빙이 매우 까다롭습니다. 계약서를 쓰기 전 반드시 전문 세무사와 상담하여 본인의 상황에 맞는 최적의 거래 가액을 도출하시기 바랍니다.