부부 공동명의 아파트 분양금 중도금대출 상환 시, 부부 증여 문의

1. 현재 상황 * 아파트 총 분양가: 15억 원 * 공동명의 지분: 남편 70%, 아내 30% * 계약금·중도금·잔금을 포함한 전체 분양대금은 최종적으로 지분 비율인 7:3에 맞춰 부담할 예정 * 중도금 대출은 1~6회차로 진행되며, 아내가 주채무자이고 남편은 연대보증인 * 1회차 중도금 대출금은 1억 5,000만 원이며, 남편이 전액 상환할 예정 * 은행 규정상 아내 명의 계좌에서만 상환할 수 있어 남편이 아내 계좌로 송금한 후 대출을 상환해야 하는 상황 2. 문의사항 1. 남편이 연대보증인으로서 1회차 중도금 대출 1억 5,000만 원을 상환하는 경우, 아내에 대한 증여로 판단될 가능성이 있을까요? 2. 전체 분양대금을 최종적으로 지분 비율인 7:3에 맞춰 부담한다면, 남편의 1회차 상환액을 본인 지분에 대한 취득대금으로 인정받을 수 있을까요? 3. 증여가 아닌 본인 지분 취득대금 상환으로 인정받기 위해 사전에 준비해야 할 약정서나 증빙자료가 있을까요?

전문가 답변 3

김

김영훈세무사

세무법인 플랜비·약 15시간 전

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다. 남편이 연대보증인이어도 아내 명의 대출을 갚으면 형식상 아내의 채무를 대신 갚은 것이 되고, 그만큼 아내에게서 돌려받지 않으면 갚은 날 아내가 증여받은 것으로 볼 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제36조). 다만 공동으로 취득한 재산이면 대출 명의와 관계없이 누가 이자를 내고 원금을 갚았는지, 담보는 누가 제공했는지로 실제 채무자를 가립니다. 국세청은 남편이 대출 가운데 자기 몫을 실제로 부담하는 채무자로 확인되면 그 몫만큼은 남편 지분의 취득자금으로 인정할 수 있다고 해석합니다. 2번은 최종적으로 각자 실제 부담한 금액이 지분 7:3과 맞는지가 핵심입니다. 한쪽이 먼저 내고 나중에 지분대로 정산했다고 주장한 사건에서, 각자 실제로 부담한 금액이 지분 비율에 맞는 금액과 거의 같다는 이유로 처음부터 공동취득으로 본 심사 결정이 있습니다. 반대로 한쪽은 연대보증이나 담보 제공만 하고 이자와 원금은 다른 배우자가 낸 경우에는, 그 대출을 보증·담보만 제공한 쪽의 몫으로 인정하지 않은 결정이 여럿 있습니다. 1회차를 남편이 전액 내면 그 회차만 놓고는 남편 몫을 넘는 부분이 생기므로, 이후 회차에서 실제로 정산되어야 7:3 부담으로 볼 수 있습니다. 3번에서 물으신 약정서는 판단 자료 가운데 하나일 뿐이고, 실제 자금 흐름과 맞아야 인정됩니다. 지분별 분담을 정한 약정서가 조사 때부터 있었고 실제 상환도 약정서대로 이뤄져 인정받은 결정이 있습니다. 반면 부부 사이에 공증받은 차용증과 각서가 있었어도 입금, 원금 상환, 이자 지급이 실제로 확인되지 않은 사건에서는 받아들여지지 않았습니다. 계좌에 있는 재산은 계좌 명의자가 취득한 것으로 추정하는 규정이 있지만, 대법원은 부부 사이에 돈을 보낸 사실만으로는 증여를 추정할 수 없다고 판결했습니다. 그래서 남편 계좌에서 나간 돈이 아내 계좌를 거쳐 곧바로 대출 상환에 쓰였다는 흐름이 남편이 갚았다는 것을 보여 주는 자료가 됩니다. 설령 아내에 대한 증여로 보더라도 배우자에게서 받은 증여는 10년 동안 합쳐 6억 원까지 공제됩니다. 그 기간에 남편에게서 받은 다른 증여까지 더해 6억 원 이하라면 납부할 증여세는 없습니다. 증여로 보는 경우 증여일은 대출을 갚은 날입니다. 신고기한은 그날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내이고, 마지막 날이 토요일·일요일·공휴일·대체공휴일·노동절이면 그 쉬는 날이 끝난 다음 날까지입니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

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한

한빈세무사

더빈 세무회계·약 19시간 전

■ 남편의 실제 취득자금 부담분을 갚는 것이라면 증여로 보지 않을 수 있습니다. 다만 연대보증인이라는 사실이나 최종 7:3 정산 계획만으로 증여 문제가 해소되지는 않습니다. ▶ 1억 5천만원을 남편 부담분으로 인정받으려면 분양대금 15억원의 부담액은 남편 10억 5천만원, 아내 4억 5천만원입니다. 이번 상환액을 남편 부담액의 일부로 설명할 수는 있지만, 단순히 10억 5천만원 이내라는 이유만으로 인정되는 것은 아닙니다. 국세청은 한 사람 명의의 대출도 원금·이자 부담과 담보 제공 등을 통해 실질적인 공동채무임이 확인되면 각자의 취득자금으로 인정합니다. 반대로 아내가 실제 부담할 채무를 남편이 무상으로 갚아 준 것이라면 그 이익은 증여에 해당합니다. ▶ 송금 전에 준비할 자료 공동취득자금 부담·정산 약정서에 다음을 구체적으로 적으세요. ① 총 부담액과 지금까지 각자가 낸 금액 ② 이번 1억 5천만원이 남편 부담분에 해당하는 이유 ③ 남은 회차·잔금과 대출 원금·이자의 부담자, 지급일 및 정산 방법 실제 합의와 맞는다면 “이번 상환액은 남편의 취득대금 부담액 중 일부이며, 아내 계좌는 은행 상환을 위한 경유계좌로 사용한다”는 취지를 넣을 수 있습니다. 다만 약정서만으로 세무상 인정이 보장되지는 않습니다. 남편 자금 출처부터 아내 계좌 입금, 은행 상환까지 연결되는 거래내역과 상환확인서를 보관하세요. 아내 계좌로만 상환해야 한다는 은행 안내도 함께 남기고, 아내의 4억 5천만원 조달·부담 내역도 확인해야 합니다. 기존 납부내역과 대출약정서를 먼저 대조하여 이번 금액이 실제 누구의 채무를 줄이는지 확인하는 것이 핵심입니다. 이미 아내 부담분을 대신 갚은 거래라면 나중에 총액만 맞춘다고 자동 해소되는 것은 아닙니다. ※ 근거: 상속세 및 증여세법 제36조 제1항, 서면-2016-상속증여-5080(2016.9.27.), 심사-증여-2022-0011(2022.7.13.). 2026.10.27. 현재 확인 기준. ──────────── 더빈 세무회계 한빈 세무사

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박

박철원세무사

우리세무회계사무소·약 19시간 전

안녕하세요. 박철원세무사입니다. 1> 1회차 중도금 대출 중 1억5천만원에 대해서는 사모님에게 증여를 한다고 보시면 됩니다. 2> 1회차 상환액과 상관없이 사모님께서는 중도금대출금액 중 70%에 해당하는 금액을 남편분에게 증여를 하신 것과 같습니다. 3> 중도금대출이 시행사로 지급되는 상황에서 남편분의 중도금을 사모님께서 남편분에게 70% 증여를 하셨다고 보시면 되고, 남편분께서 증여세신고를 해 주시면 됩니다. 이해하시기 어려울 것 같습니다. 유료세무상담 신청해 주시면 전화세무상담 가능합니다.

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김

김영훈세무사

세무법인 플랜비·약 15시간 전

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한

한빈세무사

더빈 세무회계·약 19시간 전

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박

박철원세무사

우리세무회계사무소·약 19시간 전

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