결론부터 말씀드리면, B 취득일부터 3년 안(2028년 1월 B 취득일 해당일 전)에 A를 넘기시면 A 양도는 일시적 2주택 비과세 대상입니다. 기존 답변에 더해 일정이나 순서가 바뀔 때 생길 수 있는 함정을 정리해 드립니다. 1. 요건 다시 확인 - A 취득 후 1년 넘게 지나 B를 취득했고, B 취득일부터 3년 안에 A를 양도하면 됩니다(소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호). B를 살 때 두 집 모두 조정대상지역이 아니었으므로 기간은 2년이 아니라 3년입니다. - A는 양도일 현재 2년 이상 보유하면 되고, 원주는 취득 당시 조정대상지역이 아니어서 거주요건이 없습니다(같은 영 제154조 제1항). - 안양 동안구는 2025년 10월 대책으로 조정대상지역이 되었지만, 그 전에 취득한 B에는 거주요건이 붙지 않습니다. 2. 순서가 바뀌면 결과가 완전히 달라집니다 - 이 특례는 먼저 가진 A를 팔 때만 적용됩니다. B를 먼저 팔면 비과세가 되지 않습니다. - 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 양도분까지로 끝났습니다(같은 영 제167조의10 제1항 제12호의2). 다만 수도권, 광역시 밖에 있으면서 양도 당시 기준시가 3억원 이하인 주택은 중과 주택 수에서 빠지므로(같은 항 제1호), 혹시 B를 먼저 팔 일이 생기면 A의 기준시가부터 확인하세요. 3. A를 판 뒤 B - B 한 채만 남으면 B 취득일(2025년 1월)부터 2년 보유로 비과세를 판단합니다. A를 판 날부터 보유기간을 다시 세지 않습니다. - 양도가액 12억원까지 전액 비과세이고, 넘는 부분은 과세됩니다. - 안양 동안구는 토지거래허가구역으로도 지정되어 있어, B가 아파트라면 나중에 팔 때 사는 사람이 허가를 받아야 합니다. 매도 일정을 넉넉히 잡으세요. 4. 주의할 점 - A 잔금일을 기한 끝에 맞추면 잔금이 며칠만 밀려도 특례가 날아갑니다. 계약서 잔금일은 기한보다 한두 달 앞에 두세요. - 세대원 명의 주택, 분양권, 입주권이 있는지도 함께 확인하세요. 가치 세무회계 최준위 세무사
안녕하세요. 김영훈 세무사입니다. B를 취득한 날부터 3년 안에 A를 팔면 일시적 2주택 특례로 A 양도가 비과세됩니다. A를 산 뒤 1년 넘게 지나 B를 사셨고 A를 2년 넘게 보유하셨으니 요건은 맞습니다. 원주는 A를 살 때 조정대상지역이 아니어서 거주하지 않으셨어도 됩니다. 세대원 명의로 다른 주택이나 분양권·입주권이 있으면 판정이 달라질 수 있습니다. B를 살 때 두 집 모두 조정대상지역이 아니었으니 기한은 3년이고, 2028년 1월 중 B 취득일과 같은 날짜까지입니다. 취득일과 양도일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이라, B 잔금을 2024년 12월에 치르셨다면 기한도 2027년 12월로 당겨집니다. A를 판 뒤 B만 남으면, B도 살 때 비규제지역이었으므로 지금 규제지역이어도 거주요건 없이 취득일부터 2년 보유하면 비과세 대상입니다. 전액 비과세는 A와 B 모두 양도가액이 12억원 이하일 때입니다. 추가로 궁금하신 점이 있으면 편하게 문의 주세요. 감사합니다.
