상속등기 끝난 뒤 다시 나누면 증여세가 나올까? 상속재산 재분할 주의사항



오늘은 상속재산을 재분할 하는 경우에 대해서 알아보겠습니다.

아버지가 시가 10억원인 아파트 한 채를 남겼습니다.

상속인은 형과 동생 두 명입니다. 두 사람은 법정상속분대로 나누기로 합의하고 아파트를 각 1/2 지분으로 상속등기했습니다.

그런데 여덟 달쯤 지나 생각이 바뀌었습니다.

“어차피 형이 살 집이니까 형 앞으로 다 정리하자.”

형제는 협의서를 다시 쓰고 형의 단독소유로 경정등기를 했습니다. 돈은 오가지 않았습니다.

가족끼리 상속재산을 다시 나눈 것뿐이라고 생각했지만, 세법의 결론은 다를 수 있습니다.

형이 추가로 취득한 1/2 지분은 동생에게 증여받은 것으로 봅니다.

증여세도 형, 초과지분에 대한 취득세도 형이 부담하는 것이 원칙입니다.

왜 처음부터 형이 전부 받으면 상속인데, 1/2씩 등기했다가 형에게 몰아주면 증여가 될까요?

결론부터 말씀드리면, 상속인들의 몫을 확정한 등기가 선을 긋기 때문입니다.

다만 법정상속분대로 등기됐다는 사실만으로 언제나 몫이 확정된 것은 아닙니다.

오늘은 그 경계까지 정확히 정리해 보겠습니다.

1. 최초 협의분할과 재분할은 세법상 다릅니다

상속인 전원이 처음부터 협의해 형이 아파트를 전부 받아도 그 자체로 증여가 되지는 않습니다.

민법 제1015조는 상속재산 분할의 효력이 상속개시 시점으로 소급한다고 정합니다.

최초 협의분할로 형이 아파트를 단독 취득하면, 형은 동생에게 지분을 받은 것이 아니라 처음부터 아버지에게서 아파트 전부를 상속받은 것으로 보는 것입니다.

대법원도 공동상속인 사이의 협의분할로 법정상속분을 초과해 취득했더라도 원칙적으로 피상속인에게서 승계한 것으로 봅니다.

다만 각자의 상속분이 확정된 뒤 별도의 협의로 다시 나눈 경우에는 재분할 증여 규정이 적용됩니다.

민법상으로는 기존 분할협의를 합의해제하고 다시 나눌 수 있습니다.

그러나 세법은 이미 확정된 지분이 다시 움직인 것으로 봅니다.

무상으로 넘기면 증여 문제가, 대가를 지급하면 양도 문제가 생길 수 있습니다.

2. 재분할 증여세는 누구에게, 얼마나 나올까요?

상속세 및 증여세법 제4조 제3항은 다음 요건을 모두 충족하면 초과취득분을 증여받은 것으로 봅니다.

1. 상속재산에 관해 등기·등록·명의개서 등이 있었고
2. 그 등기로 각 상속인의 상속분이 확정됐으며
3. 그 뒤 공동상속인이 다시 협의해 분할했고
4. 특정 상속인이 당초 상속분보다 더 취득한 경우

우리 사례에서는 형제가 1/2씩 나누기로 합의하고 그대로 상속등기까지 했습니다.

이 등기로 각자의 몫이 확정됐고, 여덟 달 뒤 형에게 추가된 1/2 지분은 동생에게서 받은 재산으로 의제됩니다.

증여세를 내는 사람은 지분이 줄어든 동생이 아니라 초과지분을 받은 형입니다.

10억원 아파트라면 증여세는 얼마일까요?

경정등기 접수일 현재 아파트 시가가 10억원이고, 형이 추가로 받은 1/2 지분을 5억원으로 평가한다고 가정하겠습니다.

형은 거주자이고 최근 10년간 동생에게서 다른 증여를 받은 적이 없으며, 채무 등 다른 변수도 없다고 보겠습니다.

신고세액공제 전의 단순 계산입니다.

형제는 4촌 이내 혈족이므로 증여재산공제는 1,000만원입니다.

세율은 상증법 제56조가 준용하는 제26조에 따라, 1억원 초과 5억원 이하 구간의 ‘1,000만원 + 1억원 초과분의 20%’를 적용했습니다.

여기에 취득세가 별도로 붙을 수 있습니다. 또한 증여세는 원칙적으로 형이 내지만, 형에게 납부 능력이 없고 강제징수를 해도 조세채권 확보가 곤란한 경우 등에는 증여자인 동생에게 연대납세의무가 생길 수 있습니다.

3. 6개월 안에 협의서만 쓰면 괜찮을까요?

상증법 제4조 제3항에는 예외가 있습니다.

상속세 과세표준 신고기한까지 분할해 당초 상속분을 초과 취득한 경우에는 증여세를 부과하지 않습니다.

신고기한은 원칙적으로 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다.

피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우에는 9개월입니다.

그렇다면 5개월째 재분할협의서에 도장을 찍고 7개월째 경정등기를 하면 어떨까요?

상증법 조문에는 지방세법과 달리 ‘등기까지 마쳐야 한다’는 표현이 없습니다.

그렇다고 협의서 작성일만 기한 안이면 안전하다고 단정해서는 안 됩니다.

부동산 증여의 취득시기는 원칙적으로 등기접수일이고, 국세청도 상속재산 재분할의 증여 취득시기를 이 일반규정에 따라 판단했습니다.

따라서 부동산은 실무상 상속세 신고기한 안에 재분할협의와 경정등기 접수까지 모두 마치는 일정으로 잡아야 안전합니다.

등기를 미루는 동안 아파트값이 오르면 증여재산가액도 달라질 수 있습니다.

배우자상속공제 기한과 혼동하면 안 됩니다. 배우자상속재산분할기한은 상속세 신고기한의 다음 날부터 9개월이 되는 날이지만, 이 기한이 재분할 증여세의 6개월 기한을 연장하지는 않습니다. 두 요건은 따로 판단해야 합니다.

4. 취득세는 예외와 계산법이 다릅니다

지방세법 제7조 제13항도 상속분이 확정된 뒤 재분할로 초과취득한 부분을 증여받아 취득한 것으로 봅니다.

다만 국세와 지방세의 예외는 완전히 같지 않습니다.

행정안전부도 물납 목적으로 법정상속분 등기를 한 토지를 나중에 재분할한 사안에서, 상증법상 예외가 있더라도 지방세법에 같은 규정이 없다며 초과분을 증여 취득으로 판단했습니다.

한 세목에서 예외라고 다른 세목까지 자동으로 안전한 것은 아닙니다.

취득세는 3.5%로 끝나지 않을 수 있습니다

재분할 초과분은 상속이 아니라 증여 취득으로 의제되므로 원칙적으로 3.5%가 적용됩니다.

초과지분의 과세표준을 5억원으로 가정하면 취득세 본세만 1,750만원입니다.

지방교육세와 농어촌특별세는 별도입니다.

과세표준도 달라질 수 있습니다.

상속 취득은 시가표준액을 쓰지만, 증여로 의제되는 초과분은 원칙적으로 매매사례가액·감정가액 등 시가인정액을 기준으로 합니다.

다만 소액 부동산이나 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 예외가 있으므로, ‘모든 증여는 무조건 시세’라고 이해해서는 안 됩니다.

재분할 등기접수일 현재 조정대상지역에 있고 전체 주택의 시가표준액이 3억원 이상이면 12% 중과 가능성도 확인해야 합니다.

신고기한도 짧아집니다.

증여 취득에 대한 취득세와 증여세는 원칙적으로 각각 취득일 또는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고해야 합니다.

놓치면 무신고가산세와 납부지연가산세까지 따라옵니다.

5. 법정상속분 등기라고 모두 ‘확정된 등기’는 아닙니다

여기가 이 글의 가장 중요한 예외입니다.

상증법 제4조 제3항이 요구하는 것은 단순히 등기가 있었다는 사실이 아니라, 그 등기로 각 상속인의 상속분이 확정됐다는 것입니다.

상속인들의 합의 없이 일방적으로 법정상속분 등기가 이루어졌다면 이후의 협의가 실질적인 최초 분할로 인정될 여지가 있습니다.

대법원 2001두441 판결이 바로 그런 사안입니다.

상속재산 분할을 둘러싼 분쟁 중 장남이 다른 상속인과의 합의 전에, 또는 합의 내용에 반하여 일방적으로 법정상속분 등기를 했습니다.

대법원은 이를 상속분이 확정된 등기로 보지 않았고, 이후 협의분할에 따른 초과취득분에도 증여세를 부과할 수 없다고 판단했습니다.

반대 사례도 있습니다.

상속재산분할 사건이 진행 중이었지만 상속세 담보를 설정하기 위해 법정상속분대로 등기하고, 실제로 부동산에 근저당권까지 설정한 사건입니다.

법원은 그 등기를 전제로 대외적인 법률관계를 형성했으므로 상속분이 이미 확정됐다고 보아, 이후 조정으로 증가한 지분에 대한 취득세를 인정했습니다.

이 표는 기계적인 판정표가 아닙니다.

최초 등기의 신청 경위, 협의서, 상속세·취득세 신고 내용, 등기 뒤의 권리 행사까지 함께 확인해야 합니다.

법원 조정이나 심판을 거쳤다는 사실만으로도 부족합니다.

법이 명문으로 정한 예외는 상속회복청구의 소에 따른 확정판결입니다.

어떤 청구에 따른 어떤 재판인지 따로 확인해야 합니다.

정확한 문장은 이것입니다.

등기 하나가 아니라, 상속분을 확정한 등기가 선을 긋습니다.

6. 다시 원래대로 돌리면 세금도 없어질까요?

그렇게 단순하지 않습니다.

상증법 제4조 제4항에는 금전 외 증여재산을 증여세 신고기한까지 증여자에게 반환하면 처음부터 증여가 없었던 것으로 보는 규정이 있습니다.

다만 반환 전에 과세표준과 세액이 결정된 경우에는 적용되지 않습니다.

문제는 이 반환 규정을 상속재산 재분할로 증여가 의제된 지분의 원상복구에 적용한 공개 판례나 예규를 확인하기 어렵다는 점입니다.

조문상 주장 여지는 있지만, 이를 믿고 다시 등기할 수 있는 확정적인 절세 방법으로 소개해서는 안 됩니다.

취득세는 더 조심해야 합니다.

지방세법 시행령 제20조 제1항의 무상취득 계약해제 예외는 해당 물건을 등기·등록하지 않은 상태에서 정해진 기한과 서류 요건을 충족한 경우를 전제로 합니다.

이미 경정등기를 마친 뒤의 합의해제나 원상복구가 당초 취득세를 자동으로 없애 주지는 않습니다.

오히려 되돌리는 등기가 새로운 무상취득으로 판단될 가능성도 있습니다.

문제가 보였다고 곧바로 등기를 한 번 더 바꾸지 마십시오.

국세와 지방세의 처리 가능성을 먼저 확인해야 합니다.

7. 이미 상속등기를 했다면 무엇부터 확인해야 할까요?

아직 상속등기 전이라면

등기보다 분할안을 먼저 확정하십시오.

• 어떤 재산을 누가 취득할지
• 정산금이 있다면 금액·산정근거·지급시기를 어떻게 적을지
• 배우자상속공제를 어떻게 활용할지
• 각 상속인의 기존 주택 수와 향후 매각 계획은 어떤지
• 상속세뿐 아니라 취득세·양도소득세까지 비교했는지

최초 협의분할 단계에서는 선택지가 많습니다.

일단 몫을 확정해 등기하면 그다음부터는 새로운 과세 문제가 됩니다.

이미 등기했다면

다음 순서로 확인하십시오.

1. 최초 등기의 경위 — 전원 합의에 따른 확정등기인지, 일방등기·채권자대위등기인지
2. 남은 기한 — 상속세와 취득세의 신고·납부기한이 지났는지
3. 실행 일정 — 부동산이라면 경정등기 접수까지 기한 안에 가능한지
4. 예상 세액 — 초과지분의 증여세와 취득세, 부가세목을 합하면 얼마인지
5. 대안 — 공유 유지, 매각 후 분배 등 다른 방법은 없는지

기한이 지났다면 먼저 세금을 계산한 뒤 움직이셔야 합니다.

가족끼리 합의했다는 이유로 등기부터 바꾸면 되돌리기 어렵습니다.

정리하겠습니다

같은 형제가 같은 아파트를 나누더라도, 상속분을 확정한 등기 전인지 후인지에 따라 상속이 증여로 바뀔 수 있습니다.

상속등기는 단순한 명의 정리가 아닙니다. 앞으로의 세금을 결정하는 단계입니다.

급해서 법정상속분대로 등기하기 전에, 그 등기가 정말 최종안인지 한 번 더 확인하셔야 합니다.

세무회계 율림은 등기 전에 먼저 계산합니다

상속인·상속재산 확인 → 부동산 시가 검토 → 분할안별 상속세·취득세·양도소득세 비교 → 협의분할서 검토 → 등기 일정 확정 → 신고

순서를 보시면 등기가 뒤에 있습니다.

그래야 하기 때문입니다.

세무회계 율림은 제휴 감정평가사와 함께 상속 당시 평가부터 분할 구조, 이후 처분까지 한 번에 검토합니다.

이미 등기를 마친 경우에도 최초 등기의 경위와 남은 기한, 재분할 시 예상 세액을 확인해 드립니다.

6개월이 지나기 전에 오시면 선택할 수 있는 방법이 훨씬 많습니다.