상속받은 부동산을 바로 팔아 나누면 누구의 양도소득세일까?

아버지가 아파트 한 채를 남겼습니다.

상속인은 형과 누나, 동생 세 명입니다. 어머니는 이미 돌아가셨고, 세 사람 모두 그 집에 들어가 살 생각이 없습니다. 최근 매수인이 나타나 10억원에 팔 수 있게 됐습니다.

여기서 질문이 생깁니다.

• 세 사람이 공동명의로 등기해서 팔아야 할까요?
• 한 사람 앞으로 등기한 뒤 팔아서 나눠도 될까요?
• 양도소득세는 등기 명의자가 전부 내는 걸까요?
• 상속개시일부터 6개월 안에 팔면 정말 양도세가 없어질까요?

결론부터 말씀드리겠습니다.

양도소득세는 등기부에 이름이 몇 명인지가 아니라, 매각 당시 그 부동산과 양도대금이 실제로 누구에게 귀속됐는지를 기준으로 과세합니다.

또 상속개시일 전후 6개월 안의 매매계약가액이 상속 당시 시가로 인정되면 취득가액과 양도가액이 맞물려 양도차익이 작아질 수 있습니다. 다만 그 매각가액이 상속재산가액도 되므로 상속세는 늘 수 있습니다.

두 세금을 따로 보면 답을 놓칩니다. 오늘은 누가 파는지와 언제 계약하는지를 함께 보겠습니다.

1. 팔아서 나누는 것도 상속재산분할입니다

부동산을 그대로 나누지 않고 팔아서 대금을 배분하는 방법을 환가분할이라고 합니다.

대법원도 상속개시 당시의 재산이 그 뒤 매각됐다면, 그 처분대금은 종래 상속재산의 경제적 가치를 이어받은 재산으로서 상속재산분할의 대상이 될 수 있다고 판단했습니다(대법원 2016. 5. 4. 자 2014스122 결정).

다만 집을 팔고 돈을 나눴다는 결과만으로 모두 환가분할이 되는 것은 아닙니다. 어느 단계에서 상속재산분할이 끝났는지가 중요합니다.

국세청 해석은 생각보다 단호합니다

국세청은 이 문제를 두 갈래로 정리한 적이 있습니다(기준-2016-법령해석재산-0287, 2017. 5. 25.).

• 공동상속인 중 한 사람이 상속지분을 포기하는 대가로 현금을 받으면 → 그 지분 상당은 유상으로 이전된 것이므로 양도소득세 과세대상 (2편에서 다룬 내용입니다)
• 상속재산을 분할해 특정 상속인 명의로 단독등기되고 상속지분이 확정된 뒤 그 사람이 매각대금을 다른 상속인에게 분배하면 → 요건에 해당하는 경우 분배받은 상속인에게 증여세

두 번째가 중요합니다. 이 회신이 근거로 든 조문이 구 상증법 제31조 제3항, 지금의 제4조 제3항입니다. 3편에서 다룬 재분할 증여의제 조문이 바로 이것입니다.

즉 단독등기로 상속분이 확정된 뒤 매각대금을 나누는 것은, 세법의 눈으로 보면 부동산을 판 이야기가 아니라 3편의 재분할 이야기가 됩니다. 4편과 3편이 여기서 만납니다.

이 해석문은 국세법령정보시스템에서 원문을 한 번 확인하시길 권합니다.

따라서 세 사람이 실제로 3분의 1씩 나눌 계획이라면, 협의분할서, 상속등기 지분, 매매계약의 매도인, 매각대금 입금 비율을 서로 맞추는 것이 가장 안전합니다.

2. 실제로 공동소유하면 양도세도 각자 계산합니다

양도소득세는 국세기본법 제14조의 실질과세 원칙에 따라 실제 소득 귀속자별로 계산합니다. 실제로 세 사람이 각 3분의 1을 소유하고 판다면 두 가지 효과가 생깁니다.

첫째, 양도소득 기본공제 250만원을 각자 적용받습니다(소득세법 제103조). 세 사람이라면 합계 750만원입니다.

다만 "소득별로"는 자산별이 아니라 소득 그룹별이라는 뜻입니다. 한 사람이 같은 해에 부동산 두 개를 팔아도 250만원은 한 번뿐입니다.

둘째, 양도차익이 나뉘면서 누진세율 구간이 낮아질 수 있습니다.

아파트의 총 양도차익이 4억원이라고 가정해 보겠습니다. 세 사람 모두 다른 양도자산이 없고, 다주택 중과나 비과세가 아닌 기본세율 대상이며, 장기보유특별공제와 필요경비는 반영하지 않은 단순 계산입니다.

차이는 약 4,200만원입니다. 개인지방소득세까지 포함하면 격차는 약 4,620만원으로 커집니다.

중요한 점은 명의를 세 개로 쪼개기만 하면 세금이 줄어든다는 뜻이 아니라는 것입니다. 실제 소유권과 매각대금의 귀속이 세 사람에게 나뉘어 있어야 합니다.

반대로 한 사람이 적법하게 단독상속한 뒤 매각했다면 그 사람의 양도입니다. 다른 상속인에게 매각대금을 보내면 양도세를 나눠 내는 것이 아니라 별도의 증여세 문제가 생길 수 있습니다.

3. 6개월 안에 계약하면 양도차익이 작아지는 이유

상속받은 부동산의 양도차익은 대체로 다음과 같이 계산합니다(소득세법 시행령 제163조 제9항).

양도가액

− 상속개시일 현재 상증법에 따라 평가한 취득가액

− 필요경비

= 양도차익

상속재산은 상속개시일 현재의 시가로 평가합니다. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조는 상속개시일 전후 6개월 안에 해당 재산의 매매가 있으면 그 거래가액을 시가로 인정하도록 정하고 있습니다.

여기서 세 가지를 짚어야 합니다.

• 기간 안에 들어오는지는 잔금일이 아니라 매매계약일로 판단합니다.
• 해당 부동산 자체의 매매가액이 있으면 원칙적으로 유사한 다른 부동산의 매매사례가액보다 우선합니다.
• 다만 특수관계인 거래 등으로 가격이 객관적으로 부당한 경우는 제외될 수 있습니다.

따라서 상속개시 후 6개월 안에 제3자와 10억원에 정상적으로 매매계약을 체결했다면 다음 구조가 됩니다.

매각가액 10억원

→ 상속재산 평가액 10억원

→ 양도세 취득가액 10억원

→ 양도가액 10억원 − 취득가액 10억원 = 양도차익 거의 없음

이 때문에 흔히 "6개월 안에 팔면 양도세가 없다"고 말합니다. 그러나 정확한 표현은 매매가액이 상속 당시 시가로 인정되고 다른 조정요인이 없다면 양도차익이 거의 남지 않는다입니다.

계약금 조정, 자산 상태의 변화, 별도 시설물의 가액, 인정되는 필요경비 등에 따라 계산은 달라질 수 있습니다. 양도차익이 없거나 양도차손이 나더라도 예정신고 의무는 남습니다.

신고서에 적힌 숫자가 최종 답은 아닙니다

소득세법 시행령에는 세무서가 상속재산가액을 결정·경정한 경우 그 금액을 취득가액으로 삼는다는 문언이 있습니다. 그렇다고 그 숫자가 언제나 끝은 아닙니다.

대법원은 2026년 8월 12일 선고한 판결들에서, 과거 과세관청이 결정한 가액이 있다는 이유만으로 그 금액이 향후 양도소득세의 취득가액으로 확정되는 것은 아니며, 비교매매사례가액 등을 통해 상속 당시 시가가 확인된다면 이를 취득가액으로 인정할 수 있다는 취지로 판단한 것으로 전해집니다(대법원 2026. 8. 12. 선고 2022두67357 판결, 2025두32147 판결).

즉 상속세 신고서에 적힌 금액이나 세무서가 한 번 결정한 금액보다 '상속 당시의 진짜 시가가 얼마였는지'가 본질입니다.

4. 양도세가 줄어도 상속세는 늘 수 있습니다

매각가액이 취득가액이 되면 양도차익은 줄어듭니다. 하지만 그 매각가액은 상속재산가액도 됩니다. 보충적 평가액보다 매각가액이 높다면 상속세 부담이 늘 수 있습니다.

세율 구조를 보기 위한 단순 예시입니다. 상속인은 자녀 세 명뿐이고, 다른 재산·채무·사전증여는 없으며 일괄공제 5억원을 적용한다고 가정합니다. 양도세는 세 사람이 각 3분의 1을 실제로 소유하고 기본세율로 양도하며, 다른 양도소득과 장기보유특별공제는 없는 것으로 계산했습니다. 신고세액공제와 필요경비 등도 제외했습니다.

이 가정에서는 ①이 약 2,000만원 적습니다.

그러나 두 경우는 동일한 시장상황을 놓고 마음대로 고를 수 있는 선택지가 아닙니다. ②는 뒤의 10억원 매각가액이 상속 당시 시가를 보여주는 자료로 인정되지 않고, 상속 당시 6억원 평가가 적법하게 유지된다는 전제입니다.

실제 판단은 이렇게 갈립니다.

• 전체 상속재산이 공제 범위 안이라면 평가액이 올라가도 상속세가 발생하지 않으면서 양도세 취득가액은 높아질 수 있습니다.
• 이미 높은 상속세율 구간이라면 평가액 증가에 따른 상속세가 양도세 감소분보다 클 수 있습니다.
• 상속주택이 비과세되거나 다주택 중과 대상이라면 비교 결과가 크게 달라집니다.

그래서 상속세만 낮추는 계산도, 양도세만 줄이는 계산도 정답이 아닙니다. 두 세금을 합쳐 봐야 합니다.

5. 6개월이 지났다고 매각가액을 무시할 수는 없습니다

상증법 시행령 제49조에는 평가기간 밖의 매매가액을 시가에 포함할 수 있는 절차도 있습니다.

• 상속개시일 전 2년 이내의 매매 등이 있거나
• 상속개시 후 6개월이 지난 다음부터 상속세 법정결정기한까지 매매 등이 있고
• 그사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우

재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 가액을 시가로 볼 수 있습니다. 상속세 법정결정기한은 신고기한부터 9개월이므로(상증법 시행령 제78조 제1항), 사망일에 따라 상속개시일부터 약 15~16개월까지의 거래가 검토 범위에 들어올 수 있습니다.

신청기한은 두 가지로 나뉩니다(같은 법 시행령 제49조의2 제5항).

그리고 납세자뿐 아니라 지방국세청장이나 관할세무서장도 심의를 신청할 수 있습니다.

따라서 "6개월을 넘겼으니 1년 뒤 매각가액은 상속세와 관계없다"고 단정하면 안 됩니다. 반대로 6개월이 지났다고 취득가액을 무조건 기준시가로 확정할 수도 없습니다.

6. 같은 상속주택도 상속인마다 세율이 달라질 수 있습니다

상속인 각자의 사정을 따로 봐야 합니다.

아버지가 20년 보유했다는 이유만으로 모든 문제가 끝나는 것은 아닙니다. 단기보유 세율 판정에는 도움이 되지만, 상속인의 1세대 1주택 비과세 보유기간과 장기보유특별공제는 다른 기준으로 계산합니다.

공동상속주택의 순서를 오해하기 쉽습니다. "지분 최대 → 거주자 → 최연장자"의 3단계가 아닙니다. 소수지분자는 아예 주택 수에서 빠지고, 거주자·최연장자 기준은 최대지분자가 동률일 때만 등장합니다.

다주택 중과 한시 배제도 확인하셔야 합니다. 보유기간 2년 이상인 주택 중 2026년 5월 9일까지 양도하는 주택을 중과 대상에서 제외하는 규정이 있었는데(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2 가목), 이 날짜는 이미 지났습니다. 토지거래허가 대상 주택부수토지에 관해서는 같은 호 나목에 별도 규정이 있으므로 해당한다면 따로 확인해야 합니다.

상속인 중 기존 주택 보유자가 있고 상속주택이 조정대상지역에 있다면, 같은 3분의 1 지분을 팔아도 적용 세율이 서로 다를 수 있습니다.

7. 집을 내놓기 전에 이 순서로 정리하십시오

① 지금이 분할 전인지, 이미 단독상속이 확정된 뒤인지 확인합니다

환가분할과 단독상속 후 송금은 세금이 다릅니다.

② 실제로 나눌 비율부터 정합니다

법정상속분인지, 특별수익과 기여분을 반영한 다른 비율인지 근거를 남깁니다.

③ 협의서·등기·매매계약·입금 비율을 맞춥니다

실제로 공동귀속이라면 공동명의와 공동매각이 가장 설명하기 쉽습니다. 매각대금도 가능하면 매수인에게서 각 상속인 계좌로 직접 받습니다.

④ 날짜를 두 개로 나눠 봅니다

상속재산 평가기간의 6개월은 매매계약일이 기준입니다. 양도소득세의 양도일과 신고기한은 원칙적으로 잔금청산일을 기준으로 하되, 잔금 전에 등기하면 등기접수일이 기준이 될 수 있습니다(소득세법 시행령 제162조).

⑤ 상속 당시 시가 자료를 확인합니다

해당 부동산의 거래가액, 감정가액, 유사매매사례가액과 평가심의 대상 여부를 함께 검토합니다.

⑥ 각 상속인의 주택 수와 전체 세액을 계산합니다

상속세, 양도소득세, 개인지방소득세를 한 표에 놓고 비교해야 합니다.

정리하겠습니다

상속부동산을 파는 순간에는 상속재산분할, 상속세 평가, 양도소득의 귀속, 주택 수 판정이 한꺼번에 만납니다.

핵심은 한 줄입니다.

팔아서 나눌 생각이라면, 집을 내놓기 전에 누구의 재산으로 팔 것인지부터 정해야 합니다.

등기 후에 설명을 만들지 말고, 협의 단계에서 문서와 자금 흐름을 먼저 설계해야 합니다.

세무회계 율림은 팔기 전에 계산합니다

상속재산·채무 확인 → 부동산 시가 검토 → 상속세와 양도소득세 동시 시뮬레이션 → 분할비율과 명의 결정 → 협의분할서 검토 → 등기·매각 → 신고

세무회계 율림은 제휴 감정평가사와 함께 상속 당시 평가부터 분할 구조, 매각과 신고까지 한 번에 검토합니다.

특히 매각가액이 상속재산 평가액이 되는 기간과 재산평가심의 대상 기간에는 시한이 있습니다. 집을 내놓기 전 한 번 계산하는 것과 계약한 뒤 수습하는 것은 선택지의 수가 다릅니다.

연재를 마치며

• 1편 ｜ 형은 아파트, 동생은 현금으로 상속받아도 될까? 상속재산 협의분할과 증여세
• 2편 ｜ 집은 형이 갖고 동생에게 5억원을 주면 증여일까? 대상분할 세금 총정리
• 3편 ｜ 상속등기 끝난 뒤 다시 나누면 증여세가 나올까? 상속재산 재분할 주의사항
• 4편 ｜ 상속받은 부동산을 바로 팔아 나누면 누구의 양도소득세일까?

네 편을 관통하는 이야기는 하나입니다.

상속재산을 어떻게 나눌지 정하는 순간이 세금을 정하는 순간입니다.

등기를 넣기 전에, 돈을 보내기 전에, 집을 내놓기 전에 계산해 보십시오.

본 글은 2026년 9월 현재 시행 중인 법령과 공개된 판례·세법해석을 기준으로 작성한 일반적인 안내입니다. 본문의 세액은 가정에 따른 단순 계산이며 필요경비, 세액공제, 비과세·감면과 다른 양도소득의 합산 등은 반영하지 않았습니다. 실제 판단은 분할협의의 내용, 등기와 대금 흐름, 상속인별 주택 보유 현황에 따라 달라지므로 개별 검토가 필요합니다.