상속받은 집은 형이 갖고 동생에게 5억원을 주면 증여일까? 대상분할 세금 총정리



아버지가 10억원짜리 아파트 한 채를 남겼습니다.

상속인은 형과 동생 두 명이고, 어머니는 이미 돌아가셨다고 가정하겠습니다.

법정상속분대로라면 두 사람의 몫은 각각 5억원입니다.

그런데 아파트를 절반씩 공동소유하고 싶지는 않습니다.

형은 아파트를 갖고 싶고, 동생은 현금을 원합니다.

그래서 이렇게 합의하려고 합니다.

겉으로 보면 공평합니다. 형은 집을 갖고 동생은 자기 몫만큼 현금을 받았습니다.

그렇다면 동생이 받은 5억원은 상속일까요, 증여일까요, 아니면 부동산 지분을 판 대가일까요?

결론부터 말씀드리면, 증여세보다 양도소득세가 먼저 문제 됩니다.

민법상으로는 한 사람이 재산을 갖고 다른 상속인에게 차액을 지급하는 대상분할이 가능합니다.

하지만 국세청은 개인 돈을 받은 상속인이 자기 상속지분을 유상으로 넘긴 것으로 봅니다.

반면 법원은 진정한 최초 상속재산분할의 정산으로 인정한 사건에서 양도를 부정하기도 했습니다.

결국 중요한 것은 ‘대상분할’이라는 이름이 아니라

최초 협의의 내용, 정산금의 산정근거, 등기와 지급 순서입니다.

1. 같은 5억원인데 무엇이 다를까요?

아버지가 아파트 10억원과 현금 5억원을 남겼습니다.

형은 아파트를, 동생은 아버지가 남긴 현금을 상속받았습니다.

이번에는 상속재산이 아파트 한 채뿐입니다.

동생에게 줄 5억원은 아버지가 남긴 돈이 아니라 형이 원래 갖고 있던 돈입니다.

상속재산 안에 있는 부동산과 예금을 나누는 것은 상속재산의 배분입니다.

반면 형의 돈이 동생에게 넘어가고 동생이 아파트에 관한 자기 몫을 포기한다면, 경제적으로는 지분을 넘기고 돈을 받은 거래로 볼 여지가 생깁니다.

다소 역설적입니다.

형이 아파트를 전부 받고 동생은 아무것도 받지 않는 최초 협의분할은 그 차이만으로 증여가 되지 않습니다.

그런데 형이 공평하게 해주겠다며 자기 돈을 지급하면 오히려 양도소득세라는 새로운 세목이 등장할 수 있습니다.

문제는 얼마를 받았느냐보다 그 돈을 왜 받았느냐입니다.

2. 대상분할은 가능하지만, 국세청은 양도로 봅니다

상속재산을 나누는 방법은 여러 가지입니다.

• 재산 자체를 나누어 갖는 현물분할
• 재산을 매각한 뒤 대금을 나누는 환가분할
• 한 사람이 재산을 갖고 다른 상속인에게 차액을 지급하는 대상분할

대상분할도 민법상 인정되는 상속재산 분할방법입니다.

법원이 특정 재산을 한 상속인의 소유로 정하면서 상속분과의 차액을 현금으로 정산하도록 명할 수도 있습니다.

문제는 세법입니다.

국세청은 공동상속인 중 한 사람이 자기 상속지분을 포기하는 대가로 다른 상속인의 개인 돈을 받았다면, 그 지분 상당의 부동산이 유상으로 이전된 것이라고 해석합니다.

법원이 명한 대상분할이라고 해서 자동으로 양도세 문제를 벗어나는 것도 아닙니다.

국세청은 법원의 분할결정에 따라 현금을 지급한 사안에서도 구체적인 사실관계에 따라 유상 이전으로 볼 수 있다고 회신했습니다.

국세청의 논리를 사례에 적용하면 다음과 같습니다.

1. 동생이 아파트 2분의 1에 해당하는 상속지분을 취득합니다.
2. 동생이 그 지분을 형에게 넘깁니다.
3. 형은 대가로 동생에게 5억원을 지급합니다.
4. 현금을 받은 동생에게 양도소득세 문제가 생깁니다.

돈을 준 형이 아니라 돈을 받은 동생이 양도자가 됩니다.

상담에서 가장 많이 헷갈리는 부분입니다.

정산금 5억원이 적정한 지분 대가라면 그 전액을 무상으로 받은 것은 아니므로 곧바로 증여세가 부과되는 구조는 아닙니다.

대신 동생이 부동산 지분을 유상으로 넘긴 것으로 보아 양도소득세를 계산합니다.

증여세가 나오지 않는다는 말과 세금이 없다는 말은 다릅니다.

3. 양도소득세는 얼마나 나올까요?

양도차익은 단순하게 다음과 같이 계산합니다.

양도차익 = 동생이 받은 정산금 − 동생 지분의 취득가액 − 필요경비

상속받은 부동산의 취득가액은 원칙적으로 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액입니다.

아파트 전체의 세법상 상속가액이 10억원이라면 동생 지분의 취득가액은 5억원입니다.

정산금도 5억원이므로 필요경비를 고려하기 전 양도차익은 0원에 가깝습니다.

반대로 상속 당시 세법상 인정되는 아파트 가액이 8억원이라면 동생 지분의 취득가액은 4억원입니다.

이 경우 정산금 5억원과의 차액 1억원이 양도차익이 될 수 있습니다.

여기서 한 가지 주의해야 합니다.

상속세 신고서에 적은 숫자가 곧 양도소득세 취득가액으로 확정되는 것은 아닙니다.

소득세법이 취득가액으로 삼는 것은 단순한 신고액이 아니라 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 상속개시일 현재의 시가입니다.

대법원도 과세관청이 상속재산가액을 먼저 결정·경정했더라도 그 금액이 객관성과 합리성을 갖춘 시가가 아니라면, 양도소득세 단계에서 상속 당시 시가를 다시 주장할 수 있다고 판시했습니다.

물론 낮게 신고해도 된다는 뜻은 아닙니다.

객관적으로 인정되는 상속 당시 시가를 확보하고 상속세와 양도소득세에 일관되게 적용해야 한다는 뜻입니다.

형 단독명의로 협의분할 상속등기를 했다면 동생 명의로 지출된 취득세·등기비용·중개보수 등이 없을 수 있습니다.

따라서 실제로 공제할 필요경비가 크지 않은 경우가 많으므로 누가 어떤 비용을 부담했는지와 증빙을 확인해야 합니다.

보유기간은 두 가지 기준을 구분해야 합니다

단기보유 세율을 판단할 때는 피상속인이 그 아파트를 취득한 날부터 계산합니다.

아버지가 15년 보유했다면 상속 3개월 뒤 양도로 판단되더라도 단기보유 세율을 적용하지 않습니다.

반대로 아버지가 아파트를 산 지 1년 반 만에 돌아가셨다면 60% 세율이 적용될 수 있습니다.

반면 장기보유특별공제의 보유기간은 상속개시일부터 계산합니다.

상속 직후 정산했다면 3년을 채우지 못해 공제를 받지 못합니다.

같은 자산이라도 기산점이 다릅니다.

아버지가 아파트를 언제 취득했는지 등기부부터 확인해야 하는 이유입니다.

또 양도차익이 없더라도 양도소득세 예정신고 의무는 남습니다.

부동산은 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고해야 합니다.

위 계산에는 양도소득 기본공제 250만원과 지방소득세를 반영하지 않았습니다. 실제 세액은 1세대 1주택 비과세 여부, 기존 주택 수 등에 따라 달라질 수 있습니다.

4. 상속세 신고기한인 6개월 안에 지급하면 괜찮을까요?

그렇지 않습니다.

상속세 신고기한 안의 재분할을 증여로 보지 않는 규정과 개인 돈을 대가로 상속지분이 유상 이전되었는지를 판단하는 규정은 서로 다른 문제입니다.

6개월 규칙은 재분할에 따른 증여 문제를 막아주는 장치이지, 정산금의 대가관계를 지워주는 장치가 아닙니다.

국세청 해석에 따라 대상분할을 양도로 본다면 양도시기는 원칙적으로 정산금을 모두 지급한 날입니다.

다만 그 전에 등기를 마쳤다면 등기접수일이 양도시기가 됩니다(법규재산 2012-237).

예를 들어 형 앞으로 협의분할 상속등기를 먼저 마치고 5억원은 1년 뒤 지급하기로 했다면, 실제 지급일보다 앞선 등기접수일을 기준으로 양도소득의 귀속연도와 신고기한이 정해질 수 있습니다.

상속세의 6개월과 대상분할의 양도시기는 같은 시계가 아닙니다.

5. 그런데 법원은 양도가 아니라고 판단하기도 했습니다

서울행정법원은 공동상속인들이 받은 정산금에 양도소득세를 부과할 수 없다고 판단했습니다.

상속인들은 처음부터 특정 상속인이 부동산을 단독으로 취득하되, 매각하면 대금을 함께 나누고 매각하지 않으면 상속분 가치에 해당하는 금액을 정산하기로 합의했습니다.

부동산은 한 사람 앞으로 협의분할 상속등기가 되었고, 나머지 상속인들은 나중에 소송을 통해 정산금을 받았습니다.

법원은 민법 제1015조의 소급효를 근거로 다른 상속인들이 애초에 부동산 지분을 취득한 적이 없으므로 넘길 지분도 없었다고 보았습니다.

정산금도 나중에 새로 정한 매매대금이 아니라 최초 상속재산분할협의의 이행이라고 판단했습니다.

협의분할로 법정상속분을 초과해 취득하더라도 피상속인으로부터 승계한 것이지 다른 공동상속인에게 증여받은 것이 아니라는 대법원 판례의 논리를 양도소득세 사건에 적용한 것입니다.

다만 이 판결을 모든 대상분할에 그대로 적용할 수는 없습니다.

• 대법원이 모든 협의 대상분할의 양도를 부정한 판결은 아닙니다.
• 국세청의 유상양도 해석은 여전히 유지되고 있습니다.
• 해당 사건은 단독상속과 정산의무가 최초 분할 과정에서 함께 정해졌습니다.

분할 당시의 시가로 정산했다는 사정만으로 유상양도가 되는 것은 아닙니다.

법원이 명하는 대상분할도 원칙적으로 분할 당시의 가액을 기준으로 정산하기 때문입니다(위 96스62 결정).

판결이 있다는 사실보다 내 협의서와 자금 흐름이 그 사건과 같은지가 중요합니다.

6. 양도소득세 외에 함께 확인할 세금

정산금이 시가와 크게 다르면 증여세도 검토해야 합니다

대상분할이 지분의 유상거래로 판단된다면 형제는 세법상 특수관계인이므로 저가·고가 거래 규정도 적용될 수 있습니다.

두 기준은 서로 다릅니다. 따라서 형에게 증여세는 나오지 않더라도 동생의 양도소득세는 시가로 다시 계산되는 구간이 생길 수 있습니다.

“30%까지는 괜찮다”는 식

으로 정산금을 정하면 안 됩니다.

형이 지급한 5억원은 상속채무가 아닙니다

상속세에서 공제되는 채무는 원칙적으로 상속개시 당시 피상속인의 채무입니다.

형이 분할협의로 부담하게 된 정산의무는 아버지가 남긴 채무가 아니므로, 아파트 10억원에서 정산금 5억원을 빼 순상속재산을 5억원으로 계산할 수는 없습니다.

배우자가 있다면 배우자상속공제가 줄어들 수 있습니다

배우자가 부동산을 받지 않고 자녀들의 개인 돈으로 정산금만 받는다면, 그 돈은 배우자가 실제 상속받은 재산으로 인정되지 않아 5억원을 초과하는 배우자상속공제로 이어지지 않을 수 있습니다.

취득세는 별도로 판단합니다

최초 협의분할로 형이 단독 취득하면 상속취득세가 출발점입니다.

소득세법상 동생 지분의 유상 이전으로 본다고 해서 취득세까지 자동으로 매매 취득이 되는 것은 아닙니다.

반면 상속분이 확정된 뒤 다시 분할한다면 증여 취득세 문제가 생길 수 있습니다.

예외를 적용받으려면 취득세 신고·납부기한 안에 재분할에 의한 취득과 등기까지 모두 마쳐야 합니다.

7. 그래서 협의서를 쓰기 전에 무엇을 정해야 할까요?

어느 방법이 항상 유리한 것은 아닙니다.

아버지의 취득일, 상속 당시 평가액, 형제의 기존 주택 수, 형의 정산자금, 향후 보유·매각 계획을 함께 놓고 비교해야 합니다.

대상분할을 선택한다면 협의서에는 최소한 다음 내용을 적어야 합니다.

• 누가 어떤 부동산을 취득하는지
• 정산금의 금액과 평가기준일, 산정근거
• 지급기한·지급방법과 미지급 시 처리
• 임대차보증금·담보채무·세금의 부담 주체
• 이 정산이 최초 상속재산분할의 일부라는 점
  

실제 등기와 계좌이체 내역도 협의서와 일치해야 합니다.

협의서에는 형이 지급한다고 쓰고 다른 가족이나 법인이 대신 송금하면 또 다른 자금출처 문제가 생길 수 있습니다.

협의서, 등기, 계좌이체 내역이 한 가지 이야기를 해야 합니다.

정리하겠습니다

아파트 10억원을 형이 갖고 동생에게 개인 돈 5억원을 주는 구조는 민법상 가능한 대상분할입니다.

그러나 민법상 유효한 분할방법이라는 것과 세법상 양도가 아니라는 것은 같은 말이 아닙니다.

국세청은 유상 이전으로 보고 있고, 법원은 진정한 최초 분할의 정산으로 인정한 개별 사건에서 다른 판단을 내린 적이 있습니다.

이 차이를 만드는 것은 이름이 아니라 사실관계입니다.

정산금은 도장을 찍은 뒤 송금하는 돈이 아니라, 도장을 찍기 전에 세금을 계산해야 하는 돈입니다.

세무회계 율림은 정산금을 지급하기 전부터 검토합니다

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상속재산·채무 확인 → 부동산 시가 검토 → 정산금 산정 → 상속세·양도소득세·증여세·취득세 비교 → 협의서와 등기일정 검토 → 실제 지급내역 관리

특히 상속재산이 아파트 한 채뿐이라면 개인 돈이 들어오는 순간 세금은 오히려 복잡해집니다.

세무회계 율림은 제휴 감정평가사와 함께 상속 당시 평가부터 분할구조, 이후 처분까지 한 번에 검토합니다.

상속 당시 시가를 어떻게 확보하느냐가 대상분할의 양도소득세까지 이어지기 때문입니다.

정산금을 지급하고 나서 세목을 맞추는 것이 아니라, 지급 전에 가능한 구조와 세금을 비교합니다.