2026년 세제개편안, 고가주택 양도세 달라진다｜장기보유보다 ‘실거주’가 중요해진 이유
2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에는 부동산과 관련하여 상당히 큰 변화가 담겼습니다.
오늘 살펴볼 내용은 그중에서도 주택 양도소득세입니다.
이번 개편의 방향을 한 문장으로 정리하면 다음과 같습니다.
“주택을 얼마나 오래 가지고 있었는가”보다
“그 주택에서 얼마나 오래 실제로 거주했는가”를 더 중요하게 보겠다는 것입니다.
이에 따라 지금까지 익숙했던 장기보유특별공제도 주택에 대해서는 사실상 ‘거주 중심 공제’로 재편됩니다.
특히 한 채의 주택을 장기간 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 경우와
양도차익이 매우 큰 고가주택을 보유한 경우에는
앞으로 양도시기에 따른 세액 차이가 상당히 커질 수 있습니다.
※ 이 글에서 말하는 ‘비거주’는 세법상 국내 비거주자를 의미하는 것이 아니라, 해당 주택에 소유자가 실제로 거주하지 않은 경우를 의미합니다.
또한 이번 내용은 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안 기준으로, 향후 국회 입법 과정에서 변경될 수 있습니다.
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1. 장기보유특별공제, 이름부터 바뀝니다
현재 부동산을 장기간 보유한 경우 적용되는 제도를 일반적으로
‘장기보유특별공제’ 라고 합니다.
이번 세제개편안에서는 이를 주택과 주택 외 부동산으로 구분합니다.
주택은 장기거주 소득공제
주택 외 토지·건물 등은 장기보유 소득공제 로 개편됩니다.
단순히 명칭만 바뀌는 것이 아닙니다.
주택의 경우 공제를 계산하는 기준 자체가 보유기간에서 거주기간 중심으로 변경된다는 것이 핵심입니다.
주택은 ‘보유했다’는 사실보다 실제 생활의 근거지로 ‘거주했다’는 사실을 더 중요하게 보겠다는 것입니다.
2. 1세대 1주택자, 어떻게 달라질까?
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현재 일정한 요건을 충족한 1세대 1주택자는 장기보유특별공제를 계산할 때
보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%를 적용합니다.
각각 최대 40%까지 적용되므로 최대 80% 까지 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
예를 들어 10년을 보유하고 10년을 거주했다면
보유공제 40% + 거주공제 40% = 최대 80%가 적용되는 구조입니다.
이번 개편안에서는 이 보유공제를 단계적으로 줄이고 거주공제를 확대합니다.
2027년
현행 제도가 그대로 유지됩니다.
보유 연 4% + 거주 연 4%
각각 최대 40%, 합계 최대 80%입니다.
2028년
보유기간에 대한 공제는 줄어들고 거주기간 공제가 확대됩니다.
보유 연 2% + 거주 연 6%
보유 최대 20%, 거주 최대 60%로 합계 최대 80%입니다.
2029년 이후
보유기간 공제가 사라집니다.
거주기간 연 8%, 최대 80%
즉, 2029년부터는 사실상 얼마나 오래 보유했느냐가 아니라 얼마나 오래 실제로 거주했느냐가 장기거주 소득공제의 핵심 기준이 됩니다.
3. 같은 10년 보유라도 세금은 완전히 달라질 수 있습니다
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이번 개편에서 가장 중요한 부분입니다.
예를 들어 주택을 10년 보유했지만 실제 거주는 2년만 했다고 가정해보겠습니다.
현재 방식이라면 보유 10년 × 4% = 40% 거주 2년 × 4% = 8%
따라서 총 48%의 공제율이 적용될 수 있습니다.
하지만 2028년에는 보유 10년 × 2% = 20% 거주 2년 × 6% = 12%
총 32%로 줄어듭니다.
2029년 이후에는 보유기간 공제가 없어지기 때문에
거주 2년 × 8% = 16% 만 적용되는 구조가 됩니다.
정리하면,
10년 보유 · 2년 거주
현재 및 2027년 → 48%
2028년 → 32%
2029년 이후 → 16%가 되는 것입니다.
반대로 10년 보유하면서 10년을 실제 거주했다면 이야기가 달라집니다.
현재 → 80%
2028년 → 거주 60% + 보유 20% = 80%
2029년 이후 → 거주 80%
결과적으로 최대 80%가 계속 유지됩니다.
즉, 정부가 보호하고자 하는 대상은 단순한 ‘1주택자’가 아니라 장기간 실제 거주한 1주택자라고 볼 수 있습니다.
4. 다주택자의 장기보유특별공제도 바뀝니다
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다주택자 역시 보유기간 중심에서 거주기간 중심으로 변경됩니다.
다만 한 가지 먼저 바로잡아야 할 부분이 있습니다.
현재 비조정대상지역에 있는 다주택자의 주택은
보유기간 연 2%, 최대 30%의 장기보유특별공제를 적용합니다.
현행 제도에 별도로 ‘거주 연 2%’가 있는 것은 아닙니다.
이번 개편안에서는 이를 다음과 같이 변경합니다.
2027년
현행 유지
보유 연 2%, 최대 30%
2028년
보유 연 1%, 최대 15% 또는 거주 연 2%, 최대 30%중 적용되는 구조로 전환됩니다.
2029년 이후
보유기간 공제가 사라지고
거주 연 2%, 최대 30%만 적용됩니다.
따라서 다주택자 역시 장기간 주택을 보유했다는 사실만으로 장기보유에 따른 공제를 받기는 점점 어려워집니다.
다만 조정대상지역에 있는 주택을 양도하여 다주택자 중과세율이 적용되는 경우에는 거주공제도 적용되지 않습니다.
5. 고가주택에는 새로운 ‘공제금액 한도’가 생깁니다
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이번 개편에서 고가주택 보유자가 반드시 확인해야 하는 부분입니다.
현재 장기보유특별공제는 공제율에는 제한이 있지만
공제받을 수 있는 금액 자체에는 별도의 상한이 없습니다.
따라서 양도차익이 매우 큰 주택이라면 장기보유특별공제 금액 역시 수십억 원에 이를 수 있었습니다.
정부는 이러한 부분을 조정하기 위해 장기거주 소득공제에 공제금액 한도를 신설합니다.
2027년 별도의 공제금액 한도 없음
2028년 20억 원
2029년 이후 10억 원 입니다.
여기서 상당히 중요한 부분이 있습니다.
20억 원과 10억 원은 주택 양도가액의 한도가 아닙니다.
‘장기거주 소득공제로 실제 차감할 수 있는 금액’의 한도입니다.
예를 들어 장기거주에 따라 계산된 공제액이 15억 원이라고 하더라도,
2029년 이후에는 공제금액 한도가 10억 원이므로 최대 10억 원까지만 공제되는 방식입니다.
따라서 양도차익이 큰 초고가주택일수록 이번 공제한도의 영향을 크게 받을 수 있습니다.
6. 10년을 실제 거주해도 무조건 80%를 전부 공제받는 것은 아닙니다
이 부분이 이번 개편에서 가장 헷갈리기 쉽습니다.
2029년 이후 1세대 1주택자가 10년 이상 거주하면
거주 연 8% × 10년 = 80%의 공제율을 적용받을 수 있습니다.
여기까지만 보면 기존과 동일해 보입니다.
하지만 앞에서 살펴본 것처럼 2029년부터는 공제금액 자체가 최대 10억 원으로 제한됩니다.
따라서 양도차익이 매우 큰 고가주택은
“10년 이상 거주했으니까 80%를 전부 공제받겠지”라고 생각하면 안 됩니다.
공제율로 계산한 금액이 10억 원을 넘어간다면 공제한도에 걸릴 수 있기 때문입니다.
즉 앞으로는 ① 거주기간에 따른 공제율과 ② 공제금액 한도를 동시에 확인해야 합니다.
정부 역시 기존 장기보유특별공제가 양도차익이 큰 일부 초고가주택에
지나치게 큰 공제를 제공한다는 점을 이번 한도 도입의 배경으로 설명하고 있습니다.
7. 공동명의라면 20억·10억을 각각 받을 수 있을까?
그렇지 않습니다.
공제한도는 인별 연간 한도와 양도 물건별 한도가 각각 적용됩니다.
특히 공동명의 주택은 물건별 공제한도를 지분율에 따라 나누어 적용합니다.
예를 들어 부부가 50:50으로 주택 한 채를 공동소유하고 있다고 가정하겠습니다.
2028년 물건별 한도가 20억 원이라면 각 배우자에게 적용되는 물건별 한도는 각각 10억 원이 됩니다.
2029년 이후 물건별 한도가 10억 원으로 줄어들면 각각 5억 원이 됩니다.
즉 공동명의라고 해서 부부가 각각 10억 원씩 총 20억 원의 물건별 공제를 받는 구조는 아닙니다.
고가주택 공동명의자는 향후 양도 전 지분별 예상 양도차익과 공제한도를 함께 계산할 필요가 있습니다.
8. 실제 거주하지 못한 데 ‘부득이한 사유’가 있다면?
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정부도 모든 비거주기간을 동일하게 보지는 않습니다.
일정한 요건을 충족한 경우에는 실제로 거주하지 않은 기간 중 일부를
장기거주 소득공제 계산시 거주기간으로 인정하는 예외가 마련됩니다.
대표적으로
- 취학
- 직장 변경 또는 전근
- 질병이나 치료·요양
- 국외 근무
- 직계존속 동거봉양
등 부득이한 사유가 있는 경우입니다.
특히 일정 요건을 충족한 상태에서 다른 시·군으로 주거를 이전한 경우에는
최장 3년의 비거주기간을 거주기간으로 인정하는 방안이 포함되어 있습니다.
또한 세제개편안에는
- 인구감소지역 등의 특례주택 보유기간
- 일정 등록임대주택의 임대기간
- 재개발·재건축 과정의 신축주택 공사기간
등에 대해서도 장기거주 소득공제상 거주기간을 인정하는 별도 규정이 포함되어 있습니다.
따라서 단순히 주민등록상 주소지만 보고 판단하기보다는 실제 거주사실과 비거주 사유를 함께 검토해야 합니다.
9. 반대로 장기 실거주 1주택자에게는 추가 혜택도 있습니다
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이번 개편이 모든 1세대 1주택자에게 불리한 것만은 아닙니다.
정부는 장기간 실제 거주한 1주택자를 보호하기 위한 제도도 함께 마련했습니다.
양도일 현재 10년 이상 거주하고 양도가액이 30억 원 이하인
1세대 1주택자가 해당 주택을 양도하는 경우,
현재 연 250만 원인 양도소득 기본공제를
2,500만 원 으로 확대할 예정입니다.
따라서 이번 개편은 단순한 1주택자 → 보호, 다주택자 → 과세라는 구조로 보기보다는,
장기간 실제 거주한 주택은 보호하고, 비거주 장기보유와 초고가주택에 집중된 공제혜택은 줄이는 방향
으로 이해하는 것이 보다 정확합니다.
10. 이번 개편에서 가장 중요한 사람은?
이번 양도소득세 개편으로 특히 영향을 크게 받을 가능성이 있는 경우는 다음과 같습니다.
첫째, 집을 오래 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 1주택자
2029년부터 보유기간 공제가 사라지기 때문에 세 부담이 크게 증가할 수 있습니다.
둘째, 양도차익이 매우 큰 고가주택 보유자
10년 이상 거주해 공제율 80% 요건을 충족하더라도 2028년 이후 공제금액 한도에 걸릴 수 있습니다.
셋째, 비조정대상지역에 여러 주택을 장기간 보유하고 있는 다주택자
기존의 보유기간 중심 공제가 점차 축소되고 거주기간 중심으로 변경됩니다.
넷째, 고가주택을 공동명의로 보유하고 있는 경우
공제한도가 지분율에 따라 배분되기 때문에 명의자별 예상 양도소득세를 별도로 계산해야 합니다.
다섯째, 2027년부터 2029년 사이 주택 매도를 계획하고 있는 경우
2027년, 2028년, 2029년의 장기거주 소득공제 계산방식이 각각 다르기 때문에 어느 연도에 양도하느냐에 따라 세액이 크게 달라질 수 있습니다.
11. 결국 ‘보유기간’보다 ‘거주기간’이 중요해집니다
주택 양도를 고민하고 있다면, 시행 전 비교가 필요합니다
이번 개편의 핵심은 단순히 공제율 몇 %가 바뀌는 것이 아닙니다.
앞으로는 얼마나 오래 보유했는지보다 얼마나 오래 실제로 거주했는지,
그리고 언제 양도하는지에 따라 세금 차이가 더욱 커질 수 있습니다.
특히 장기간 보유한 고가주택, 실거주기간이 짧은 1주택, 다주택자의 주택이라면
2027년·2028년·2029년 이후 중 어느 시점에 양도하느냐에 따라 적용되는 공제율과 공제한도가 달라질 수 있습니다.
따라서 이미 주택의 매도를 계획하고 있다면 세법이 개정된 후 세금을 확인하기보다는,
개정 전후의 예상 양도소득세를 미리 비교해 보고 양도시기를 결정하는 것이 중요합니다.
같은 주택을 양도하더라도 언제 파는지, 얼마나 거주했는지, 양도차익이 얼마인지에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
세무회계 율림에서는 단순히 현재 기준의 양도소득세만 계산하지 않습니다.
보유기간과 거주기간, 주택 수, 취득·양도가액, 공동명의 여부, 비거주기간의 예외사유 등을
종합적으로 검토하여 현행 세법과 개정안에 따른 예상세액을 비교하고, 실제 양도시점에 따른 세 부담까지 함께 검토해드립니다.
고가주택의 양도를 앞두고 있거나 2027년 이후 매도시점을 고민하고 계신다면,
계약을 체결하기 전에 먼저 세금을 비교해 보시기 바랍니다.
양도시점에 따라 세액 차이가 클 수 있는 만큼,
내 주택에는 이번 개편이 어떻게 적용되는지 궁금하시다면 세무회계 율림으로 상담해 주시기 바랍니다.
개별 상황에 맞춰 양도시기별 예상세액과 절세 가능성을 함께 검토해드리겠습니다.
※ 본 내용은 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안을 기준으로 작성하였으며, 향후 국회 심의 및 입법 과정에서 변경될 수 있습니다.