차용증과 재개발지 빌라 양도세에 대해서

안녕하세요 차용증과 양도세 관한 궁금증입니다. 사실혼 관계의 배우자와 22년부터 적게는 650만원 많게는 1500만원 등 총 4650만원어치의 돈을 이체받아 제 명의의 투자처에 투자를 해왔고 매달 나오는 수익금은 배우자 명의의 통장에 송금해왔습니다. 그러다 5000만원을 한번 더 차용받으려 하는데 이제 총 금액이 1억이 가까워져 차용증을 작성해야 탈이 없겠다 싶어서요. 22년부터 입금된 금액을 한번에 묶어서 9650만원에 대한 차용증을 지금 매달 송금하고있는 투자수익금(월 57만원 수준) 만큼 맞춰 이율적용해도 문제가 안생길런지요? (과거부터 여러차례에 걸쳐 받은 돈을 하나의 차용증으로 묶어 처리 가능한지) 둘째로 양도세 문제인데 서울의 재개발지 빌라를 구매하려합니다. 현재 서울 전역 조정구역임에 따른 2년 실거주를 해야 비과세인 점을 알고있는데요. 이 빌라를 아파트까지 끌고간다면 아파트에서 실거주를 해도 비과세 적용이 아닌가요? 어디서 보기론 관처전에 비과세 요건을 채워야한다고해서요... ㅠㅠ 답변주시면 감사하겠습니다.