부모님과 오랫동안 함께 생활한 자녀라면 한 번쯤 이런 생각을 해보셨을 겁니다.
“부모님 집을 상속받을 때 상속세 부담을 줄일 수 있을까?”
일정한 요건을 충족한다면 가능합니다.
부모님과 10년 이상 동거한 상속인이 해당 주택을 상속받는 경우에는
‘동거주택상속공제’를 적용하여 상속주택가액 중 최대 6억 원을 상속세 과세가액에서 공제받을 수 있습니다.
다만 여기서 말하는 6억 원은 세금 자체를 6억 원 줄여준다는 뜻이 아닙니다.
상속세를 계산할 때 기준이 되는 상속세 과세가액에서 최대 6억 원을 빼주는 제도이며,
실제로 줄어드는 상속세는 전체 상속재산과 적용 세율에 따라 달라집니다.
동거주택상속공제란 무엇일까요?
동거주택상속공제는 부모와 오랜 기간 하나의 세대를 이루어 생활한 자녀의 주거 안정을 지원하기 위한 상속공제 제도입니다.
요건을 모두 충족하면 다음 금액을 상속세 과세가액에서 공제합니다.
동거주택상속공제액 = 상속주택가액에서 해당 주택에 담보된 피상속인의 채무를 뺀 금액
공제율은 100%이고, 공제 한도는 6억 원입니다.
주택에 딸린 토지도 일정 범위에서 상속주택가액에 포함됩니다.
다만 피상속인이 국내 거주자인 경우에 적용되는 공제라는 점도 함께 확인해야 합니다.
핵심 요건 1
상속개시일부터 소급하여 10년 이상 동거해야 합니다
첫 번째로 확인할 것은 동거기간입니다.
피상속인인 부모님과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속해서 함께 생활해야 합니다.
이때 상속인이 미성년자였던 기간은 10년의 동거기간에 포함되지 않습니다.
예를 들어 부모님과 총 15년을 함께 살았더라도 그중 8년이 미성년 기간이었다면,
공제 요건을 판단할 때 인정되는 기간은 원칙적으로 7년이 됩니다.
따라서 단순히 주민등록상 전입일만 확인할 것이 아니라 다음 사항을 시기별로 살펴봐야 합니다.
✓ 상속인이 성년이 된 시점
✓ 부모님과 실제로 함께 살기 시작한 시점
✓ 중간에 주소를 이전하거나 별거한 기간
✓ 취학·근무·질병 등 일시적으로 떨어져 있던 사유
현행법은 상속인이 미성년자였던 기간을 동거기간에서 제외하도록 명시하고 있습니다.
주민등록이 같으면 무조건 인정될까요?
주민등록등본과 초본은 동거기간을 확인하는 가장 기본적인 자료입니다.
그러나 법에서 요구하는 것은 단순한 주소 일치가 아니라 부모님과 상속인이 실제로 동거했다는 사실입니다.
주민등록 주소와 실제 생활 장소가 달랐다면 과세관청이 실제 거주 여부를 확인할 수 있으므로,
장기간 동거 사실을 객관적으로 설명할 수 있는 자료를 함께 확보하는 것이 좋습니다.
실무상 검토할 수 있는 자료는 다음과 같습니다.
✓ 주민등록초본과 주소변동 내역
✓ 전기·수도·도시가스 등 공과금 자료
✓ 신용카드·보험·통신요금 등의 고지 주소
✓ 우편물과 택배 수령지
✓ 병원·직장·학교에 등록된 주소
✓ 생활비를 공동으로 부담한 금융거래 내역
✓ 가족이 해당 주택에서 생활한 사실을 확인할 수 있는 자료
중요한 것은 자료의 개수가 아니라, 10년의 생활관계를 하나의 흐름으로 설명할 수 있는지입니다.
핵심 요건 2
10년 이상 1세대 1주택 요건을 유지해야 합니다
부모님과 10년 이상 함께 살았더라도 해당 기간에 세대가 여러 주택을 보유했다면 공제가 제한될 수 있습니다.
피상속인과 상속인은 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속해서 하나의 세대를 구성하면서 1주택 요건을 충족해야 합니다.
다만 과거에 주택을 보유하지 않았던 기간은 1세대 1주택 기간에 포함됩니다.
즉, 10년 전부터 계속 같은 주택을 소유하고 있어야 한다는 의미는 아닙니다.
무주택 상태에서 부모님과 함께 살다가 주택을 취득한 경우에도 전체 기간을 검토할 수 있습니다.
과거에 2주택이었던 적이 있으면 공제를 못 받을까요?
반드시 그런 것은 아닙니다.
법령에서 정한 예외에 해당하면 일시적으로 2주택 이상을 보유했더라도 1세대 1주택을 소유한 것으로 볼 수 있습니다.
대표적인 예외는 다음과 같습니다.
✓ 피상속인이 새로운 주택을 취득하고 2년 이내에 종전 주택을 양도한 경우
✓ 상속인이 1주택 보유자와 혼인하고, 혼인일부터 10년 이내에 배우자의 주택을 양도한 경우
✓ 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합친 후 10년 이내에 일정 주택을 양도한 경우
✓ 피상속인의 혼인으로 일시적 2주택이 된 후 10년 이내에 배우자의 주택을 양도한 경우
✓ 일정한 이농주택·귀농주택·국가등록문화유산 주택을 보유한 경우
✓ 제3자로부터 상속받은 공동상속주택의 소수지분을 보유한 일정한 경우
다만 예외마다 주택 취득 시기, 양도기한, 지분 크기와 실제 거주자 등 세부요건이 다릅니다.
과거 등기부상 2주택 이력이 있다는 이유만으로 공제를 포기해서도 안 되고,
반대로 일시적 2주택이라는 이유만으로 무조건 공제가 된다고 판단해서도 안 됩니다.
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핵심 요건 3
요건을 갖춘 상속인이 해당 주택을 상속받아야 합니다
누가 부모님 집을 상속받는지도 중요합니다.
공제를 적용받으려는 상속인은 상속개시일 현재 다음 중 하나에 해당해야 합니다.
✓ 무주택자일 것
✓ 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 사람일 것
과거에는 무주택 상속인을 중심으로 설명되는 경우가 많았지만,
현행법상 피상속인과 해당 주택을 공동으로 보유한 상속인도 요건을 충족하면 공제 대상이 될 수 있습니다.
따라서 자녀가 부모님 집의 일부 지분을 이미 보유하고 있다는 이유만으로 곧바로 공제가 불가능하다고 판단해서는 안 됩니다.
다만 다른 주택을 별도로 보유하고 있거나 배우자 또는 세대원이 다른 주택의 지분을 보유하고 있다면 1세대 1주택 요건을 별도로 검토해야 합니다.
모든 상속인이 공제를 받을 수 있는 것은 아닙니다
공제 대상 상속인은 원칙적으로 피상속인의 직계비속입니다.
부모보다 먼저 사망한 자녀를 대신하여 상속인이 되는 대습상속의 경우에는 일정한 요건 아래 그 직계비속의 배우자도 대상이 될 수 있습니다.
또한 요건을 충족한 상속인이 실제로 동거주택을 상속받아야 합니다.
형제자매가 부모님 집을 공동상속하는 경우라면,
부모님과 동거하면서 공제 요건을 충족한 사람의 상속지분을 중심으로 공제대상 금액을 계산하게 됩니다.
따라서 상속재산분할협의서에 서명하기 전에 누가 주택을 얼마만큼 상속받는 것이 유리한지를 검토해야 합니다.
상속등기가 끝난 후 검토하는 것보다 재산분할 전에 검토하는 것이 훨씬 중요합니다.
취학이나 지방근무로 잠시 떨어져 살았다면?
부모님과 떨어져 지낸 기간이 있다는 이유만으로 10년의 계속 동거 요건이 반드시 단절되는 것은 아닙니다.
법령은 다음과 같은 사유로 동거하지 못한 경우에는 계속 동거한 것으로 인정할 수 있도록 규정하고 있습니다.
✓ 징집
✓ 고등학교·대학교 등에 진학하기 위한 취학
✓ 직장 변경이나 전근 등 근무상 사정
✓ 1년 이상의 치료 또는 요양이 필요한 질병
✓ 위 사유와 유사한 법정 사유
다만 중요한 차이가 있습니다.
이러한 사유가 인정되면 동거의 계속성은 유지되지만,
실제로 떨어져 살았던 기간 자체가 10년의 동거기간에 포함되는 것은 아닙니다.
예를 들어 성년 이후 부모님과 8년을 함께 살고 지방근무로 3년간 떨어져 있었다면,
단절 여부와 별개로 인정되는 실제 동거기간이 10년에 미달할 수 있습니다.
공제금액은 어떻게 계산할까요?
사례를 들어보겠습니다.
부모님 집의 상속세 평가액이 8억 원이고, 해당 주택에 담보된 피상속인의 채무가 1억 원이라고 가정해 보겠습니다.
상속주택가액 8억 원
－ 담보된 피상속인 채무 1억 원
＝ 공제 계산 대상 7억 원
공제율은 100%이므로 계산상 공제액은 7억 원이지만, 동거주택상속공제의 한도는 6억 원입니다.
따라서 최종 공제액은 6억 원이 됩니다.
다시 한번 강조하면, 상속세가 6억 원 줄어드는 것이 아니라 상속세 과세가액에서 6억 원을 공제하는 것입니다.
실무에서 자주 놓치는 다섯 가지
첫째, 10년은 단순한 주소등록 기간이 아니라 실제 동거기간을 기준으로 검토해야 합니다.
둘째, 상속인의 미성년 기간은 동거기간에서 제외됩니다.
셋째, 부모님과 상속인뿐만 아니라 동일 세대원의 주택과 지분 보유내역도 함께 확인해야 합니다.
넷째, 부모님 집을 여러 사람이 공동상속한다면 요건을 충족한 상속인의 지분을 중심으로 공제액이 계산될 수 있습니다.
다섯째, 상속재산분할을 마친 후가 아니라 누가 주택을 상속받을지 결정하기 전에 공제 가능성을 검토해야 합니다.
특히 공동상속주택의 소수지분, 배우자가 보유한 주택, 일시적 2주택, 겸용주택 또는 주택부수토지가 포함된 경우에는
일반적인 체크리스트만으로 판단하기 어렵습니다.
동거주택상속공제 판단 체크리스트
아래 질문에 모두 답해보시기 바랍니다.
□ 피상속인이 국내 거주자였는가?
□ 상속인이 원칙적으로 직계비속에 해당하는가?
□ 상속인의 미성년 기간을 제외하고 10년 이상 동거했는가?
□ 10년 동안 부모님과 하나의 세대를 구성했는가?
□ 해당 기간에 1세대 1주택 요건을 충족했는가?
□ 2주택 기간이 있었다면 법정 예외에 해당하는가?
□ 상속개시일 현재 상속인이 무주택자였는가?
□ 무주택자가 아니라면 피상속인과 해당 주택을 공동보유했는가?
□ 요건을 충족한 상속인이 실제로 주택을 상속받는가?
□ 동거기간과 주택 보유이력을 입증할 자료가 준비되어 있는가?
하나라도 판단이 어렵다면 상속재산분할 전에 세부 사실관계를 확인할 필요가 있습니다.
마치며
10년 동거보다 중요한 것은 ‘10년의 기록’입니다
동거주택상속공제는 부모님과 오래 살았다는 한 가지 사실만으로 결정되지 않습니다.
동거기간, 세대 구성, 가족의 주택 보유이력, 일시적 별거 사유, 상속재산분할 방법을 함께 살펴봐야 합니다.
특히 과거에 이사하거나 혼인으로 세대가 합쳐졌거나 가족 중 누군가가 주택 지분을 취득한 적이 있다면
연도별로 사실관계를 정리하는 과정이 필요합니다.
상속이 개시된 후에는 단순히 세액을 계산하는 데 그치지 않고,
어떤 상속인이 주택을 상속받아야 공제를 적용할 수 있는지까지 검토해야 합니다.
부모님과 함께 살아온 10년의 시간이 세법상 공제로 연결될 수 있도록,
상속재산분할과 상속세 신고 전에 정확한 진단을 받아보시기 바랍니다.
세무회계 율림
임정오 대표 세무사
※ 본 글은 2026년 8월 현재 시행 중인 법령을 기준으로 작성한 일반적인 정보입니다.
실제 공제 여부는 상속개시일, 주택 보유내역, 세대 구성 및 상속재산분할 내용에 따라 달라질 수 있습니다.