2027년 다주택자 양도세 중과 한시 완화｜2주택·3주택 중과세율과 적용시기 관련 2026년 세제개편안 핵심정리

안녕하세요.

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임정오 세무사입니다.

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2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에는 다주택자의 주택 처분 시기를 결정할 때 반드시 확인해야 할 내용이 포함됐습니다.

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바로 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 적용되는

양도소득세 중과세율을 2027년과 2028년 동안 한시적으로 낮추는 방안입니다.

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특히 이번 개정안에는 2026년 5월 10일 이후 이미 주택을 양도한 다주택자에게도

완화된 중과세율을 적용할 수 있도록 하는 경과규정이 포함돼 있습니다.

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다만 이번 개편은 다주택자 양도소득세 중과제도를 폐지하거나 중과 적용을 다시 유예하는 내용은 아닙니다.

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중과제도 자체는 유지하면서 일정 기간 적용되는 중과세율만 낮추는 방식입니다.

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따라서 단순히 “2027년에 팔면 세금이 줄어든다”는 결론만으로 매도 시기를 결정해서는 안 됩니다.

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주택 수, 조정대상지역 해당 여부, 보유기간, 중과 제외주택 및 주택별 처분 순서까지 함께 검토해야 합니다.

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오늘은 2026년 세제개편안과 소득세법 일부개정법률안을 기준으로 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화 내용을 살펴보겠습니다.

1. 다주택자 양도소득세 중과란?

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다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하면 일반적인 양도소득세 기본세율보다 높은 세율이 적용될 수 있습니다.

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현행 중과세율은 다음과 같습니다.

• 1세대 2주택자: 기본세율 6~45%에 20%포인트 중과
• 1세대 3주택 이상자: 기본세율 6~45%에 30%포인트 중과

예를 들어 양도소득세 기본세율 중 최고세율인 45%가 적용되는 3주택 이상자가

중과대상 주택을 양도하면 국세 기준 최고 75%의 세율이 적용될 수 있습니다.(지방세까지 하면 82.5%)

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여기에 양도소득세의 10%에 해당하는 지방소득세도 별도로 부담해야 합니다.

다만 다주택자가 보유한 모든 주택이 중과대상이 되는 것은 아닙니다.

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양도소득세 중과 여부는 다음 요건을 종합하여 판단합니다.

• 양도일 현재 세대의 주택 수
• 양도하는 주택의 조정대상지역 소재 여부
• 주택의 종류와 가액
• 상속주택·임대주택·지방주택 등 특례 해당 여부
• 분양권과 조합원입주권 보유 여부
• 중과 제외주택 해당 여부

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특히 양도소득세의 주택 수는 원칙적으로 개인이 아닌 세대를 기준으로 판단하므로

본인뿐 아니라 배우자와 세대원이 보유한 주택도 함께 확인해야 합니다.

2. 2027년과 2028년 중과세율이 낮아집니다

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2026년 세제개편안에 따르면 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때

적용되는 중과세율은 2027년과 2028년 동안 한시적으로 완화됩니다.

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2주택자의 중과세율은 현행 20%포인트에서 2027년 5%포인트, 2028년 10%포인트로 낮아집니다.

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3주택 이상자의 중과세율은 현행 30%포인트에서 2027년 10%포인트, 2028년 15%포인트로 낮아집니다.

2029년부터는 현행 중과세율로 돌아갈 예정입니다.

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따라서 다른 조건이 동일하다면 2027년에 주택을 양도하는 경우 중과세율이 가장 낮습니다.

3. 중과가 없어지는 것은 아닙니다

이번 개편은 다주택자 양도소득세 중과를 폐지하거나 중과 적용을 배제하는 제도가 아닙니다.

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2027년과 2028년에도 기본세율만 적용되는 것은 아니며, 기본세율에 완화된 중과세율이 추가됩니다.

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예를 들어 2027년에 조정대상지역 내 중과대상 주택을 양도하는 2주택자는

기본세율에 5%포인트의 중과세율을 더해 세금을 계산합니다.

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따라서 이번 개편은 다음과 같이 이해해야 합니다.

다주택자 양도소득세 중과제도는 유지하되, 2027년과 2028년에 적용되는 중과세율을 한시적으로 낮추는 제도입니다.

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정부 역시 이번 방안을 ‘중과배제’가 아닌 완화된 중과세율의 적용으로 설명하고 있습니다.

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이는 다주택자에게 일정 기간 주택을 처분할 기회를 부여하면서도 투기수요 억제를 위한 중과제도 자체는 유지하겠다는 취지입니다.

4. 2026년 5월 10일 이후 양도분도 적용될 수 있습니다

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이번 개정안에서 특히 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다.

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소득세법 일부개정법률안 부칙에는 2026년 5월 10일부터 2026년 12월 31일까지 양도한 주택에 관한 별도의 경과규정이 포함돼 있습니다.

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개정안대로 법률이 시행되는 경우 다음 요건을 충족하면 2026년 양도분에도 완화된 중과세율이 적용될 수 있습니다.

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• 2026년 5월 10일부터 2026년 12월 31일까지 주택을 양도할 것
• 해당 주택이 개정법상 완화대상에 해당할 것
• 개정법 시행 이후 예정신고 또는 확정신고를 할 것

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이 경우 적용되는 중과세율은 다음과 같습니다.

• 2주택자: 기본세율＋5%포인트
• 3주택 이상자: 기본세율＋10%포인트

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따라서 개정법이 2027년 1월 1일부터 시행된다는 전제에서는

2026년 5월 10일 이후 주택을 양도하고 2027년 이후 예정신고 또는 확정신고를 하는 경우 완화된 중과세율이 적용될 수 있습니다.

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다만 2026년 중 이미 신고와 납부까지 완료했다면 같은 방식으로 자동 적용된다고 단정할 수 없습니다.

최종 법률과 부칙, 환급 또는 경정절차를 별도로 확인해야 합니다.

5. 양도일과 신고일을 구분해야 합니다

이번 제도는 적용시기를 판단할 때 양도일과 신고일을 모두 확인해야 합니다.

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원칙적으로 2027년과 2028년의 중과세율은 해당 기간에 양도하는 주택에 적용됩니다.

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다만 2026년 5월 10일부터 12월 31일까지 양도한 주택에 대해서는

개정법 시행 이후 신고하는 경우 완화된 중과세율을 적용할 수 있도록 별도의 경과규정을 둔 것입니다.

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양도일은 일반적으로 다음 날 중 빠른 날을 기준으로 판단합니다.

• 잔금청산일
• 소유권이전등기 접수일

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따라서 계약서 작성일만으로 양도시기를 판단해서는 안 됩니다.

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잔금일과 등기접수일에 따라 적용되는 중과세율이 달라질 수 있으므로 계약 단계부터 일정을 검토해야 합니다.

6. 보유기간 2년 미만 주택은 별도 검토가 필요합니다

개정안은 완화대상 주택의 구체적인 범위를 보유기간 등을 고려하여 대통령령으로 정하도록 하고 있습니다.

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따라서 최종 적용대상은 향후 확정되는 대통령령까지 확인해야 합니다.

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특히 보유기간이 2년 미만인 주택은 주의해야 합니다.

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개정안에는 보유기간이 2년 미만인 경우 다음 두 가지 방법으로 계산한 세액 중 큰 금액을 적용하도록 하는 규정이 포함돼 있습니다.

• 다주택자 중과세율을 적용해 계산한 세액
• 단기보유 세율을 적용해 계산한 세액

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따라서 보유기간이 2년 미만인 주택은 완화된 중과세율만 보고 세부담이 크게 줄어든다고 판단하기 어렵습니다.

실제 보유기간과 단기보유 세율을 함께 비교해야 합니다.

7. 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다

이번 개편은 중과대상에서 제외해 주는 제도가 아니라 중과세율만 낮추는 제도입니다.

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따라서 완화기간에도 해당 주택이 다주택자 중과대상에 해당한다면 원칙적으로 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.

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주택을 오랫동안 보유했더라도 장기보유특별공제가 배제되면 양도차익 대부분이 과세표준에 반영될 수 있습니다.

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그러므로 실제 세액을 계산할 때는 다음 두 가지를 구분해야 합니다.

• 적용되는 중과세율이 얼마나 낮아지는지
• 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는지

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이번 개편안은 첫 번째에 해당하는 중과세율을 한시적으로 낮추는 것이며,

다주택자 중과대상 주택에 장기보유특별공제를 허용하는 내용은 아닙니다.

8. 양도차익 5억 원인 2주택자의 세금은?

간단한 사례를 통해 세금 차이를 비교해 보겠습니다.

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조정대상지역에 있는 중과대상 주택을 2주택자가 양도한다고 가정하겠습니다.

• 양도차익: 5억 원
• 장기보유특별공제: 적용하지 않음
• 양도소득 기본공제: 250만 원
• 과세표준: 4억9,750만 원
• 필요경비와 별도 감면: 없음
• 다른 부동산 양도소득: 없음
• 지방소득세: 양도소득세의 10%

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위 조건에 따른 단순 계산 결과는 다음과 같습니다.

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지방소득세까지 포함하면 2027년에 양도할 경우 현행 중과세율이 적용되는 경우보다 약 8,208만 원의 세금이 줄어들 수 있습니다.

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2028년에 양도하면 현행보다 약 5,472만 원이 줄어들지만, 2027년에 양도하는 것보다는 약 2,736만 원의 세금이 증가합니다.

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다만 이는 중과세율에 따른 차이를 보여주기 위한 단순 계산 사례입니다.

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실제 세금은 취득가액, 취득세, 법무사비용, 중개보수, 자본적 지출, 공동명의 여부 및 같은 해 다른 부동산의 양도 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

9. 2027년이 무조건 가장 좋은 매도 시기일까요?

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중과세율만 비교하면 2027년이 가장 유리합니다.

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하지만 모든 다주택자가 2027년까지 기다리는 것이 반드시 유리한 것은 아닙니다.

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양도시기를 늦추는 동안 다음과 같은 변수가 발생할 수 있기 때문입니다.

• 주택가격 변동
• 조정대상지역의 신규 지정 또는 해제
• 추가 주택 취득이나 상속
• 세대분리 또는 혼인 등 세대구성 변화
• 보유세 부담
• 임대차계약 종료 시기
• 다른 주택의 비과세 또는 중과 여부
• 세법 개정안의 국회 심의 결과

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특히 여러 채의 주택을 순차적으로 처분할 계획이라면 어떤 주택을 먼저 양도하는지에 따라

이후 양도하는 주택의 세금이 크게 달라질 수 있습니다.

첫 번째 주택은 중과되더라도 처분 이후 주택 수가 감소하면서

두 번째 주택의 중과 여부나 1세대 1주택 비과세 가능성이 달라질 수 있기 때문입니다.

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따라서 주택별 세액을 각각 계산하는 것만으로는 부족하고, 전체 처분 순서에 따른 누적 세부담을 비교해야 합니다.

10. 양도 전 반드시 확인해야 할 사항

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다주택자가 조정대상지역 주택을 양도하기 전에는 최소한 다음 사항을 확인해야 합니다.

• 양도일 현재 세대 전체의 주택 수
• 양도주택의 조정대상지역 소재 여부
• 주택별 취득일과 보유기간
• 중과 제외주택 해당 여부
• 상속주택·임대주택·지방주택 특례
• 분양권과 조합원입주권 포함 여부
• 주택별 예상 양도차익
• 인정받을 수 있는 필요경비
• 주택 처분 순서에 따른 전체 세액
• 잔금일과 소유권이전등기 접수일
• 2026년 양도분의 경과규정 적용 여부
• 최종 법률 및 대통령령 확정 내용

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특히 2026년 5월 10일 이후 중과대상 주택을 이미 양도했거나

2027년과 2028년에 여러 채의 주택을 처분할 예정이라면

계약 체결 전에 세액을 비교할 필요가 있습니다.

마무리

2026년 세제개편안에 따르면 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 적용되는 중과세율은

2027년과 2028년 동안 한시적으로 낮아집니다.

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2주택자의 중과세율은

2027년 5%포인트,

2028년 10%포인트가 적용되고,

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3주택 이상자의 중과세율은

2027년 10%포인트,

2028년 15%포인트가 적용될 예정입니다.

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또한 2026년 5월 10일부터 12월 31일까지 주택을 양도하고

개정법 시행 이후 예정신고 또는 확정신고를 하는 경우에도

완화된 중과세율이 적용될 수 있도록 경과규정이 마련돼 있습니다.

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그러나 이번 개편은 중과제도의 폐지나 중과배제가 아닙니다.

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중과대상 주택은 장기보유특별공제가 적용되지 않으며,

보유기간이 2년 미만이면 단기보유 세율과 비교해 더 큰 세액이 적용될 수 있습니다.

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무엇보다 여러 채의 주택을 보유한 경우에는 어느 주택을 먼저 처분하는지에 따라

이후 양도하는 주택의 중과 여부와 비과세 가능성까지 달라질 수 있습니다.

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따라서 매도 시기는 중과세율만 보고 결정하기보다 보유주택 전체의 예상세액과 처분 순서를 함께 검토해야 합니다.

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세무회계 율림은 보유주택 전체를 기준으로 주택별 중과 여부와 예상세액을 계산하고, 양도 시기와 처분 순서에 따른 세부담을 비교해 드립니다.

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2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 양도했거나 2027년 이후 주택 처분을 계획하고 있다면

매매계약을 체결하기 전에 세무 검토를 받아보시기 바랍니다.

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※ 이 글은 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안과 2026년 8월 4일 입법예고된 소득세법 일부개정법률안을 기준으로 작성했습니다. 국회 심의 및 하위법령 제정 과정에서 적용대상과 시행시기 등이 변경될 수 있습니다.

자료 출처

재정경제부, 2026년 세제개편안

법제처 국민참여입법센터, 소득세법 일부개정법률안 입법예고