현 농지 (개발로 대지 전환예정) 상속 증여 예정

경기도 오산시 외삼미동 소재 농지의 상속·증여·개발보상 관련 절세 방안을 검토받고자 아래와 같이 기초 정보와 예상 시뮬레이션을 정리하여 문의드립니다. 아래 사항을 종합적으로 검토해 주시고, 추가로 필요한 자료나 설명이 있으시면 안내 부탁드립니다. 1️⃣ 기초 정보 • 소재지: 경기도 오산시 외삼미동 247번지 • 지목: 전(밭) • 면적: 2,625㎡ (中 1/2 엄금순 상속분 1312,5㎡) • 현재 이용 상태: 채소 재배 중 • 취득 경위: • 2016.4.15. 부친(故 엄태휘) 사망에 따른 협의분할 상속 • 상속등기 이후 어머니(우호숙) 단독 소유 • 같은 날 언니(엄복순) 및 본인(엄금순) 각 1/2 지분에 대해 증여예약 소유권일부이전청구권 가등기 설정 2025.6.26. 현황: • 농지대장에 엄금순 1/2, 우호숙 1/2 지분으로 등재 • 우호숙과 엄금순 간 무상임대차계약 체결 후 농업경영체 신고(처리 결과 대기 중) 기타: 어머니(우호숙)는 1935년생(만 90세), 자녀 총 4명 2️⃣ 개발 및 보상 관련 사항 • 본 토지는 외삼미1지구 도시개발사업 구역에 포함되어 있으며, 아파트 및 기반시설 준공은 2028~ 2029년 예정으로 앞으로 3~4년 소요될 것으로 예상됩니다. • 향후 아파트 건설 완료 시 대토(대지)로 보상받을 예정이며, 보상 절차는 2026~2027년경 진행될 가능성이 있습니다. • 현재 공시지가(2025년 기준): 1㎡당 501,100원 3️⃣ 상속 및 증여 고려사항 • 어머니 고령으로 상속 시 5억 원 기본공제, 배우자공제 등 공제 혜택 활용이 가능합니다. • 개발이익이 발생하기 전에 증여를 진행하면 증여세를 일부 절감할 수 있을 가능성이 있습니다. • 현재 증여예약 가등기를 유지할 경우 과세 및 이전 비용이 발생할 수 있습니다. 4️⃣ 질문 및 검토 요청사항 아래 사항을 중심으로 구체적인 자문을 부탁드립니다. 1. 증여·상속·보상 각각의 세부담 비교 • 현재 상태에서 증여를 진행할 경우 예상 증여세는 어느 정도인지? • 어머니 사망으로 상속이 개시될 경우 예상 상속세는 어느 정도인지? • 개발보상(대토 또는 현금)을 받을 경우 양도소득세는 얼마인지? • 세 가지 중 어떤 방식이 절세 측면에서 가장 유리한지? 2. 대토 취득 시 과세 및 유의사항 • 대토 취득 시 취득세 감면 요건을 충족하려면 어떤 절차와 요건이 필요한지? • 취득 후 보유기간과 사용제한은 어떻게 되며, 이를 위반할 경우 불이익은 무엇인지? • 대토를 일정 기간 보유 후 매각할 경우 과세는 어떻게 되는지? 3. 농지 8년 자경 요건 충족 여부 • 현재 무상임대차계약과 농업경영체 신고로 8년 자경 요건을 충족할 수 있는지? • 자경기간 계산 시 이전 상속인의 자경기간도 합산되는지 여부 • 8년 자경 농지 감면을 적용받으려면 앞으로 어떤 절차와 관리가 필요한지? 4. 가등기 해제 및 부담부 증여 검토 • 현재 증여예약 소유권이전청구권 가등기를 유지하는 것이 유리한지, 해제하는 것이 유리한지? • 가등기를 해제 후 본등기하면 세부담이 달라지는지? • 가등기 상태에서 개발보상이 이루어질 경우 과세 리스크는 무엇인지? • 일부 채무를 부담시키는 부담부 증여 방식이 절세에 유리한지? • 부담부 증여를 선택할 경우 증여세와 양도소득세 과세는 각각 어떻게 되는지? 5. 기타 고려사항 • 상속 발생 시 타 자녀(총 4명) 분할계획은 어떻게 마련하는 것이 좋은지? • 협의분할로 나중에 분할할 경우 과세 불이익이 발생하는지? • 종합부동산세 과세 구분(농지→대지 전환)이 이루어질 경우 세부담은 어떻게 변화하는지? • 개발 완료 후 대토를 일정 기간 보유 후 매각할 경우 어떤 절세 효과가 있는지? • 대토 보유기간을 얼마나 유지해야 가장 유리한지?