2026년 7월 8일조회 1
상속세 신고에서 가장 중요한 첫 단추는 바로 재산 평가입니다. 특히 아파트는 단독주택이나 토지와 달리 비교 대상이 많아 평가 방식에 따라 세금이 수천만 원 이상 차이 날 수 있습니다.
이번 글에서는 상속받은 아파트의 가액을 결정하는 법적 기준과 실무적인 평가 방법을 상세히 정리해 드립니다.
상속재산 평가의 기본 원칙: 시가주의
상속세 및 증여세법 제60조에 따르면, 상속재산의 가액은 상속개시일(사망일) 현재의 시가에 따르는 것을 원칙으로 합니다.
시가의 정의: 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미합니다.
- 매매가액: 상속 전후 일정 기간 내에 해당 아파트가 실제 거래된 가격
- 감정가액: 2곳 이상의 감정평가기관이 평가한 감정가액의 평균액 (재산가액 10억 이하 등은 1곳 가능)
- 경매·공매가액: 상속 전후 기간 내에 확정된 경매 또는 공매 가액
아파트 평가의 핵심, 유사매매사례가액
상속받은 아파트 자체의 거래 기록이 없더라도, 해당 아파트와 면적, 위치, 용도가 유사한 다른 아파트의 거래 가격을 시가로 인정하는 방식입니다. 아파트 상속세 신고 시 가장 많이 활용되는 기준입니다.
유사매매사례가액의 적용 요건
- 동일한 단지: 같은 아파트 단지 내에 위치해야 합니다.
- 전용면적 차이: 전용면적의 차이가 상하 5% 이내여야 합니다.
- 공시가격 차이: 공동주택가격(공시가격)의 차이가 상하 5% 이내여야 합니다.
시가를 확인할 수 없는 경우: 보충적 평가방법
주변에 유사한 거래가 전혀 없거나 시가를 산정하기 어려운 경우에는 예외적으로 정부에서 고시한 기준시가(공동주택가격)를 적용하게 됩니다.
실무적으로 아파트는 국토교통부 실거래가 시스템을 통해 유사사례가 쉽게 노출되므로, 무작정 낮은 기준시가로 신고했다가 추후 가산세와 함께 세금이 추징될 위험이 매우 큽니다.
평가 기간 설정이 매우 중요합니다
- 상속개시일 전후 6개월: 이 기간 내의 매매, 감정, 경매 가액은 시가로 인정됩니다.
- 평가기간 외 가액: 상속 전 2년, 상속 후 9개월(법정결정기한) 이내의 가액이라도 가격 변동이 크지 않다면 평가심의위원회를 통해 시가로 선정될 수 있습니다.
상속 후 바로 매도할 계획이라면? 감정평가를 받아 상속 가액을 높여두는 것이 유리할 수 있습니다. 상속세는 조금 더 내더라도 나중에 발생할 양도소득세를 크게 절감할 수 있기 때문입니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템이나 홈택스의 '상속·증여재산 평가하기' 서비스를 통해 내 아파트와 유사한 매물의 최근 거래가를 미리 확인해 보세요.
상속세는 재산 평가 방식 하나만으로도 수천만 원의 세액 차이가 발생하는 세목입니다. 단순한 검색 결과에 의존하기보다 전문가의 검토를 거치는 것이 안전합니다.
특히 아파트는 유사매매사례가액 선정 기준이 까다롭고 과세당국과의 견해 차이가 빈번하므로, 반드시 전문 세무사와 상담하여 가장 유리한 평가 방법을 선택하시길 권장합니다.