다주택자 양도세 중과, 2026년 5월 9일 이후 어떻게 되나? (중과 유예 종료·절세 전략 총정리)

비스타 세무회계 고하은 세무사 입니다. (사당역/방배역/서초 세무사)

요즘 상담 문의 중 가장 많은 질문이 바로 "다주택자 양도세 중과, 정말 다시 시작되나요?"입니다. 결론부터 말씀드리면, 2026년 5월 9일자로 중과 한시 배제가 종료되며, 5월 10일부터는 조정대상지역 내 다주택자에게 중과세율이 다시 적용됩니다.

이번 글에서는 현재 중과 배제 현황부터 유예 종료 후 달라지는 점, 정부 보완 조치, 그리고 지금 시점에서 검토해야 할 절세 타이밍 포인트까지 꼼꼼히 정리해 드리겠습니다.

1. 다주택자 양도세 중과 한시 배제, 지금까지의 경과

2022년 5월 10일부터 정부는 부동산 시장 정상화를 위해 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 한시적으로 배제해 왔습니다. 이 조치는 이후 매년 1년씩 연장되어 2026년 5월 9일까지 유지되고 있습니다.

유예 기간 동안에는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하더라도 기본세율(6~45%)만 적용되고, 장기보유특별공제도 받을 수 있어 세부담이 크게 줄어든 상태입니다.

그런데 2026년 2월 2일, 정부가 "추가 연장은 없다"는 입장을 공식적으로 재확인했고, 2월 12일에는 유예 종료와 함께 보완 방안까지 발표했습니다. 김민석 국무총리도 국회 대정부질문에서 "올해 확실히 종료한다"고 못 박았습니다.

2. 유예 종료 후 달라지는 핵심 3가지

(1) 중과세율 부활

유예가 끝나면 조정대상지역 내 다주택자의 양도세율이 다음과 같이 올라갑니다.

지방소득세까지 포함하면 3주택 이상자의 최고세율은 82.5%에 달할 수 있습니다.

(2) 장기보유특별공제 배제

현재 유예 기간에는 다주택자도 보유기간에 따라 최대 30%까지 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 그러나 중과가 재개되면 조정대상지역 내 다주택 주택에 대해 장기보유특별공제가 배제됩니다.

10년, 20년을 보유했더라도 공제를 전혀 받지 못하게 되는 것이므로, 실제 체감 세부담 차이는 수천만 원에서 수억 원까지 벌어질 수 있습니다.

(3) 적용 대상 조정대상지역 확대

2026년 2월 현재 조정대상지역은 서울 25개 자치구 전역, 그리고 경기도 과천시·광명시·성남시(분당구·수정구·중원구)·수원시(영통구·장안구·팔달구)·안양시 동안구·용인시 수지구·의왕시·하남시 등 12곳입니다. 2025년 10월에 신규 지정된 지역도 포함되어 있으므로, 본인 보유 주택이 조정대상지역에 해당하는지 반드시 확인하셔야 합니다.

3. 정부 보완 조치 — "5월 9일까지 계약하면 잔금 유예 있다"

정부는 유예 종료에 따른 거래 현장의 혼란을 줄이기 위해 보완 조치를 마련했습니다. 핵심은 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급을 증빙할 수 있는 경우, 잔금·등기까지 일정 기간의 유예를 주겠다는 것입니다.

즉 단순히 "5월 9일까지 잔금을 쳐야 한다"는 것이 아니라, 5월 9일까지 계약을 완료하면 추가 기간이 주어지는 구조입니다.

다만 이 보완 조치는 소득세법 시행령 개정을 통해 시행되는 것이므로, 최종 확정 내용은 시행령 공포 후 반드시 재확인하시기 바랍니다.

4. "중과 폐지"와 "유예 종료"는 다릅니다

시장에서는 "다주택 양도세 중과 폐지"라는 표현이 자주 등장하는데, 현재 시점에서 정확한 표현은 "유예 종료 후 중과 재개"입니다.

정부는 2026년 2월 4일 다주택자 중과를 완전 폐지하고 기본세율만 적용하는 법안을 추진하겠다고 발표한 바 있습니다. 그러나 이는 소득세법 본법 개정이 필요한 사안으로, 국회를 통과해야만 효력이 생깁니다. 현재(2026년 3월 기준) 국회 통과 여부는 불확실한 상태입니다.

따라서 "어차피 폐지되겠지"라는 기대만으로 매도 타이밍을 미루는 것은 상당한 리스크가 있습니다. 법안이 통과되지 않으면 5월 10일부터 바로 중과가 적용되기 때문입니다.

5. 지금 검토해야 할 절세 타이밍 포인트

포인트 1 — 양도일 기준을 정확히 이해하세요

양도소득세에서 "양도일"은 계약일이 아닙니다. 잔금 지급일(대금청산일) 또는 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날이 양도일입니다. 5월 9일까지 계약만 했다고 끝이 아니라, 보완 조치의 잔금 유예 기간까지 고려한 일정 관리가 필수입니다.

포인트 2 — 세법상 주택 수를 정확히 파악하세요

중과 여부를 결정하는 주택 수는 단순히 등기된 집 수가 아닙니다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권, 조합원입주권도 주택 수에 포함됩니다. 주거용 오피스텔도 실제 용도가 주거라면 주택으로 봅니다. "나는 2주택인데?"라고 생각했는데 세법상 3주택이었다면 중과세율이 10%p나 더 올라가게 됩니다.

포인트 3 — 보유기간이 긴 주택부터 매도를 검토하세요

유예 기간에는 장기보유특별공제를 최대 30%까지 적용받을 수 있으므로, 보유기간이 긴 주택일수록 유예 기간 내 양도 시 절세 효과가 큽니다. 중과가 재개되면 장특공이 배제되기 때문에, 같은 주택이라도 양도 시점에 따라 세금 차이가 수억 원 날 수 있습니다.

포인트 4 — 여러 채를 팔 계획이라면 과세연도 분산을 고려하세요

양도소득세는 누진세율 구조입니다. 같은 해에 여러 주택을 양도하면 양도차익이 합산되어 높은 세율 구간에 걸릴 수 있습니다. 가능하다면 과세연도를 나누어 분산 양도하는 것이 유리합니다.

포인트 5 — 증여도 대안이 될 수 있지만 취득세 중과에 주의하세요

양도세 부담이 너무 크다면 자녀에게 부담부증여를 통해 자산을 이전하는 방법도 있습니다. 다만 조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여하면 수증자에게 12%의 취득세가 부과되고, 증여 후 이월과세 기간이 10년이라는 점도 반드시 함께 검토해야 합니다.

6. 핵심 요약

하나. 2026년 5월 9일, 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됩니다.

둘. 5월 10일부터 조정대상지역 내 2주택자는 +20%p, 3주택 이상은 +30%p 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제도 배제됩니다.

셋. 5월 9일까지 매매계약 체결 시 강남3구·용산은 4개월, 신규 조정대상지역은 6개월의 잔금 유예가 있습니다.

넷. 중과 "폐지" 법안은 국회 통과 여부가 불확실하므로, 현행법 기준으로 대비하는 것이 안전합니다.

다섯. 양도일 기준, 주택 수 판단, 장특공 활용, 과세연도 분산 등 절세 포인트를 종합적으로 검토하셔야 합니다.

마무리

다주택자 양도세 중과 유예 종료까지 이제 약 2개월 남았습니다. 매도를 결정하셨다면 지금부터 매수자 탐색과 잔금 일정을 구체적으로 계획하셔야 여유가 있고, 보유를 결정하셨다면 중과 재개 후의 세부담을 정확히 시뮬레이션해 두셔야 합니다.

세금은 타이밍에 따라 수천만 원에서 수억 원이 갈리는 문제입니다. 혼자 판단하기 어려우시다면, 보유 주택 현황과 양도차익 규모를 정리해서 세무 전문가에게 상담받으시길 권합니다.

궁금하신 점이 있으시면 언제든지 편하게 문의해 주세요.