2026년 3월 12일조회 1382
안녕하세요
송파 재건축 아파트 입주권을 보유하고 있는 원조합원입니다. 아파트 취득시점은 16년 4월이고 관리처분인가일은 25년 3월(이주날짜 25년 10월)입니다. 또한 아파트 취득과 동시에 이주날까지 실거주 했습니다. 현재 입주권 매도를 계획 중에 있는데 입주권 매도시 장기특공이 적용이 안되는걸까요? (시세차익은 15억 이상 될걸로 예상)
안녕하세요. 박철원세무사입니다 양도소득세신고를 해보면 권리가액이라는 금액이 입주권 양도시 굉장히 중요합니다. 권리가액 전 후로 부동산과 권리고 구분하여 양도소득세신고를 하는데 권리가액이 너무 낮게 평가되는 경우 양도가액과의 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않아서, 관리처분계획인가일 이전에 양도하시는 것보다 세금부담이 더 커질 수 있었습니다. 시뮬레이션을 해보셔서 세금을 비교해 보시면 아시겠지만 관리처분계획인가일 이전에 양도를 하셨다면 입주권 상태보다 양도소득세가 더 절세가 되시는 것을 알 수 있습니다. 입주권상태에서 양도를 하시는 것보다는 준공일 이후에 양도를 하셔야 공사기간도 장기보유특별공제가 적용되어 더 절세가 되실 것으로 봅니다.
관리처분인가일 전까지 발생한 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제가 가능하며, 1주택자로서 실거주 요건을 채우셨기 때문에 최대 80%의 공제율 적용이 가능할 것으로 보입니다. 다만 관리처분인가 이후에 발생한 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 재건축은 정확한 검토가 필요한 사안이기 때문에 재건축 전문 세무사를 통해 정확한 세액 계산이 필요합니다. 비슷한 고민을 가진 분들이 많으니 너무 걱정하지 마시고, 필요하시면 상담 요청해 주세요.